不動産売買契約書の特約条項で損をしない方法【記載例付き】
不動産を売買する際、買取条件や金額などをまとめて不動産売買契約書を作成します。
ネット上で、雛形を探すことができますが、物件や事情によっては内容が不足していることもあるでしょう。
そのような場合は、契約ごとに「通常の条項以外の特別な約束事」として特約条項を追加していかなければなりません。
本記事では、不動産売買契約書に特約条項として記載できる内容について、記載例などと一緒に紹介します。
不動産売買契約書の特約条項｜記載内容について
不動産売買契約書の特約条項やその記載内容について紹介します。
不動産売買契約書の特約条項とは
不動産売買契約書の特約条項とは、標準的な雛形に記載される基本的な項目とは違い、「通常の条項以外の特別な約束事」です。
つまり、売主と買主間の取引条件に沿って明記される特別なもので、場合によっては他の条項を一部打ち消すこともあります。
ただし、特約条項はどのような場合でも効力を持つわけではなく、対象となる不動産取引の公平性が欠如するようなものは、認められていません。
不動産売買契約書に記載できる特約条項の内容
不動産売買契約書に明記される特約条項の内容については、土地や建物に関することだけでなく、敷地や隣地関係、さらに周辺環境に至るまでさまざまな事項が考えられます。
たとえば、当該不動産の近隣に刑務所や工場などがある場合、買主が近隣環境を承知する旨や、それに伴い発生する損害などを売主は保証できない旨などです。
不動産売買契約書の特約条項に特段の制限はないので強行法規に反しない限り、さまざまな事柄を定めることができます。
特約条項に記載できない内容について
上記のとおり特約条項への制限は「強行法規に反しないこと」です。
たとえば、契約違反の場合の違約金1兆円というような、明らかに非常識な条項は公序良俗（民法90条）に違反するものとして無効です。
不動産売買契約書の特約条項の記載例
ここでは、不動産売買契約書における特約条項の記載例を詳しく紹介します。
不動産取引の内容と照らし合わせて、ぜひ参考にしてください。
抵当権抹消の特約
本契約書第○条の規定にかかわらず、本物件に設定されている抵当権が対象不動産の引き渡し時までに抹消されない場合、本契約は解約とし、売主は受領済みの金員を無利息にて買主に変換するものとする。
同時抹消の特約
本契約書第○条に定めている抵当権等の抹消の時期について、本物件に設定されている抵当権については、売主が買主から受領する残代金を充当し、その債務を完済した上で、抹消することとする。
そのため、前記抵当権の抹消登記については第△条（所有権移転登記等）に定める所有権移転登記と同時に、その申請手続きをおこなうことを、売主および買主は確認いたしました。
これに伴い、第○条の「所有権移転時期までに」は「所有権移転登記と同時に」と読み替えることといたします。
引き渡し前の地質調査
売主は引渡し前に、買主の指定する地盤調査会社の地質調査をおこなうことを承諾するものとする。
費用は買主が負担する。
設備表の不交付の特約
本契約書の○条の規定にかかわらず、売主は本物件設備表の交付義務を負わないものとし、主要設備の修復義務についても負わないこととします。
買替特約
売主の本物件売却については、買い替えを目的とするものであり令和○年○月○日付けで、購入物件の不動産売買契約を締結済みですが、万一、売主の責めに帰することのできない事由によって購入不動産における売買契約が解除となった場合には、本契約は白紙解除とし、売主は受領済みの金員を無利息にて買主に返還するものとする。
買替特約（買主先行購入）
売主、及び買主は、下記条項を承諾しました。
- 買主は、その所有する下記表示不動産（以下）を売却し、その売却代金を本物件の売買代金に充当する予定であるため、令和○年○月○日までに所有物件の売却の契約が締結できないとき、買主は売主に対して本契約を解除することができます。
- 前項により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対して、すみやかに受領済みの金員を無利息にて返還するものとする。
善管注意義務の特約
本物件の売主は、本契約書第○条の残代金支払日から本契約書第○条による本物件引渡日までの間については居住権その他に係わる権利を一切主張しないものとし、善良なる管理義務をもって入居することとします。
家屋の解体の特約
本物件の引渡しが、現況有姿でおこなわれることに伴い、買主の責任と負担において本物件上に存する家屋の解体工事をおこなうものとします。
また、建物解体、擁壁補修、地盤改良工事については買主と負担とおこなうものとする。
瑕疵担保責任免責の特約
本物件の売主は、不動産を現況のままの状態で買主に引き渡すものとして、本契約第○条ならびに、第○条にかかわらず、本物件建物（建物に付属した各種配管、フェンスやブロック等も含む）については一切その瑕疵担保責任を負わないものとする。
また、買主に引き渡す際に各設備に故障や不具合があったとしても、その修理の義務を負わないものとし、物件状況等報告書については土地のみについて記載します。
瑕疵担保物件状況等報告書・設備表を交付しない
本物件の買主は、本物件引渡しを完了後、建物を取り壊すため、売主が第13条に定めた建物の瑕疵担保を負わないこと、また第11条の物件状況報告書記入欄の①〜⑦は未記入とし、第14条の設備表の申告をしないことを承諾いたしました。
瑕疵担保老朽建物の売買
本物件の建物等は、建築後相当年数を経過し老朽化が進んでいるため、本契約書第○条の規定にかかわらず、売主は建物等に関して、一切の瑕疵担保責任を負わないものとすることを買主は承諾いたしました。
未登記部分の特約
買主は、本物件取引後、自らの責任と負担において、本物件建物においては取壊しをおこなうために、本物件に増築未登記部分があった場合その部分については表示、保存登記をおこなわず引き渡されることを了承するものとする。
増築未登記建物の特約
売主は、所有権移転登記の時期までに、その責任と負担において、本物件の増築未登記部分の表題変更登記を完了します。
なお、表示変更登記に伴い、今後建物の固定資産税が増額される場合があることを買主は了承の上、本物件を買い受けるものとします。
中古住宅取得に係る税制の特約
買主は、本物件の取得にあたり、中古住宅の取得に係わる税制上の特例を受けることができないことを予め了承するものとする。
融資金額の売買代金超過の特約
買主の融資利用金額は売買代金を超過しておりますが、買主が本物件を購入する為の建物代金を含めた金額であることを売主・買主は了承するものとします。
諸費用ローン特約
売主、買主は、買主が本物件を買い受けるにあたり、売買代金の一部に併せて、本物件購入にかかる諸費用についても融資利用するため、第16条（融資利用の特約）の規定を当該融資に準用すること、及び融資金額の合計が売買代金の額を超えて金〇〇万円になることを確認しました。
まとめ
不動産売買契約書には、特約事項を記載する項目がありますが、標準雛形ではそれぞれの取引内容には該当できません。
ぜひ、当事者の取引に合わせた特約事項を明記してください。
また、どのような特約を盛り込むのかについては弁護士に相談ください。
