瑕疵物件とは？代表的な4つの種類と貸し出す際の注意点を解説
瑕疵物件（民法改正後の契約不適合物件も含みます。以下「瑕疵物件」と総称します。）と聞くと、過去に事故や事件があった「事故物件（訳あり物件）」を連想する方も多いと思います。
ご自身が所有する土地の売却や賃貸をする場合には、所有者や貸主には、その不動産が「事故物件（訳あり物件）」とされる「瑕疵物件」であること等、瑕疵があることを事前に告知する義務が課せられています。
本記事では、不動産の「瑕疵物件」とは何かを確認し、不動産の「瑕疵」に関する告知義務の内容やその注意点について、わかりやすく解説します。
瑕疵物件とは
瑕疵（民法改正後の契約不適合も含みます。
以下「瑕疵」と総称します。）とは、目的物に存する欠陥や不具合を指します。
つまり、瑕疵物件とは、通常備えるべき品質や性能を欠く物件のことです。
本来あるべき機能や性能に欠陥や不具合が生じている物件のため、「訳あり物件」と呼ばれることもあります。
瑕疵物件の4つの種類
不動産取引での瑕疵には、【物理的瑕疵、心理的瑕疵、環境瑕疵、法的瑕疵】などが挙げられます。
以下、それぞれ詳しくみていきましょう。
物理的瑕疵の物件｜物件に物理的な欠陥や不具合がある場合
物理的瑕疵とは、物件に物理的な欠陥や不具合があることを指し、具体的には以下のような例が挙げられます。
【土地に関する物理的瑕疵】
- 地盤沈下などで、地盤自体が不安定であった
- 地中に大量のゴミや廃材が埋設されていて、ゴミ類の撤去工事が別途必要となった
- 契約時に規制対象であった大量の有害物質が地中に含有されて、土壌汚染が生じている
【建物に関する物理的瑕疵】
- シロアリ被害が生じて建物の強度が著しく低下している
- 雨漏りや水漏れ、床下浸水が生じていて、利用に支障を生じさせる
- 建物の給排水管が故障して利用に耐えない
- 耐震強度が不足する建物である など
なお、日常生活をしているうえでついた床や建具等の傷や摩耗は、物理的瑕疵に含まれません。
たとえば、建物の築年数が相当程度経っていて、建物の機能が低下していることが明らかな場合、この機能低下部分は「瑕疵」ではないと判断される傾向にあります。
心理的瑕疵の物件｜購入者等に嫌悪感等を生じさせ、平穏に過ごすことができない場合
心理的瑕疵とは、その物件に存する事情によって、購入者や居住者等に、心理的な嫌悪感などを与えて平穏に生活することができないことを指します。
人によってその影響度が異なること、心理的影響が目に見えるものでなく客観的に判別しにくいことから、心理的瑕疵の明確な基準は存在しませんが、心理的瑕疵の物件として、以下の例が挙げられます。
- 過去にその物件で殺人や自殺、事故死などがあった場合（いわゆる事故物件）
- 同じマンション内や近隣に、反社会的勢力の施設がある場合
法的瑕疵の物件｜不動産に公法上の規制があって契約の目的を達成できない場合
法的瑕疵とは、物件に建築基準法等の公法上の規制があって不動産取引の目的を達成できないことを指します。
具体的には以下のケースが挙げられます。
| 消防法 | 消防法が定めている、消火器・火災報知器・スプリンクラー・防火扉・避難ハシゴなどの防火設備の設置義務に違反している場合 |
|---|---|
| 建築基準法 | 建築基準法が定めている、建ぺい率や容積率、防火規制や接道義務などに違反している場合や、建物構造上の安全基準を満たしていない場合 |
| 都市計画法 | 建物を建てることが原則許されない市街化調整区域内の物件である場合 |
環境的瑕疵の物件｜快適に生活するなどの目的を達成できない環境にある場合
環境的瑕疵とは、土地・建物そのものに瑕疵はないが、建物周囲の生活環境に嫌悪感や不快感、健康被害を催させる施設や状態があって取引の目的を達成できないことを指します。
具体的には以下のケースが挙げられます。
- 近隣に高層マンションが建築されることになり、日々の日照や通風、眺望が阻害されることとなったケース
- 線路や道路に面していて、騒音や異臭、振動などに悩まされるケース
心理的瑕疵と同じく、第三者には悪影響の程度を判別しづらいので、「通常の一般人にとって住み心地がよくないと感じるかどうか」という抽象的な基準で、環境的瑕疵のある物件であるか否か、判断することになるでしょう。
なお、物件の瑕疵を告知する際、「環境的瑕疵」や「心理的瑕疵」など瑕疵の分類まで書く必要はありませんが、買主や借主がその物件に住んでみてはじめて、周囲の環境に住みづらい状況があることを把握する場合もあります。
そのため、土地・建物の周囲の状況をしっかり確認して買主・借主へ事前に告知することは、瑕疵にまつわるトラブルを回避するためのポイントです。
瑕疵物件には告知義務がある
瑕疵物件の所有者や貸主は、その物件を売却したり、賃貸したりする際、物件に有る瑕疵の内容を告知する義務があります。
ここでは、告知の方法や告知すべき内容を解説します。
瑕疵の告知方法
物件の瑕疵の告知方法には、以下などがあります。
- 売買契約書・賃貸借契約書に記載する
- 重要事項説明書に記載する
- 別途書面を用意して覚書を交わす
告知方法について、法律で明確なルールが定められていないので、ご自身が告知しやすい方法を選択してもよいですが、相手方に対して、瑕疵物件であることを必ず伝え、理解していただくことが必要です。
瑕疵物件であることを明確に伝えるためには、対面で説明したうえ、瑕疵物件であることを説明した旨の覚書を作成すると、後のトラブルを回避できるでしょう。
売買契約書・賃貸借契約書に記載する
一番オーソドックスな方法は、売買契約書・賃貸借契約書に瑕疵物件であることを特記事項として記載し、契約書の説明の際に瑕疵物件であることも説明する方法です。
契約書は、不動産の契約をする際、必ず顧客に提示して説明する書類なので、瑕疵物件であることの説明を忘れないでしょう。
重要事項説明書に記載する
契約する際、不動産取引で重要な事項を取り出して説明する「重要事項説明書」に、瑕疵物件である旨記載しておくことも有用です。
契約書と同じく、重要事項説明書についても、不動産の契約締結時に必ず説明を行います。
そのため、瑕疵物件であることを説明し忘れたり、取引相手が聞き流して瑕疵物件であることを認識していなかったりした、という事態を避けられることが見込まれます。
別途書面を用意して覚書を交わす
瑕疵物件であることを説明した覚書を別途作成して、契約書や重要事項説明に続いて、瑕疵物件に関する特記事項として説明して了解を得る方法もあります。
手間はかかりますが、契約書や重要事項説明書と別の書類を用いて瑕疵物件であることを説明するため、取引相手の記憶にも残りやすく、瑕疵物件であることの了解を得やすくなるでしょう。
なお、後のトラブルを避けるため、瑕疵物件の説明を終えた後に覚書を忘れずに取り交わして下さい。
瑕疵物件で告知すべき内容
告知すべき内容についても、明確なルールはありません。
しかし、重要な点は、相手方に対し、建物とその周囲の状況を伝えて理解を得た上で契約を締結することです。
たとえば、いわゆる事故物件であることを伝える場合、以下の内容を伝えると良いでしょう。
- 死亡事故の発生時期、発生場所
- 死因（自殺か他殺か）
- 事故後、死体処理等の特殊清掃が行われたか
告知義務は、相手方が知りたくない情報を無理に伝えるものではありません。
たとえば、「この部屋で自殺があった事実」を伝える必要があるとしても、「この部屋の和室の中央部分で首を吊って亡くなっていた」などの具体的な事実までは、相手方が聞かなければ無理に伝える必要は有りません。
なお、参考として、国土交通省が2021年10月に発表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、以下のケースでは、宅地建物取引業者に告知義務は発生しないことになります。
- 自然死、日常生活の中での不慮の死(転倒事故、誤嚥など)
- 老衰や持病など、病気による自然死
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン｜国土交通省
瑕疵物件であることを告知すべき期間
国土交通省のガイドラインでは、「人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある」としています。
実際に告知すべきか迷った場合には、専門家である弁護士に相談することをおすすめします。
瑕疵物件を売却や賃貸に出す場合の注意点
瑕疵物件を売却したり、賃貸に出したりする場合の注意点を解説します。
瑕疵がある場合、契約不適合責任を問われることがある
一見してもわからない瑕疵がある物件について、所有者や貸主は、相手方にその瑕疵を説明することが必要です。
契約の際、瑕疵の説明を怠って相手方が瑕疵に気付かないまま手続きが進んだ場合、所有者や貸主は、契約の内容に適合した物件を引き渡すことができず、相手方に対する契約不適合責任を負うこととなります。
瑕疵物件の告知を怠ると損害賠償が請求されることもある
契約不適合があった場合、契約の相手方は、以下の手段をとることができます。
- 追完請求（代わりの物を引き渡すように請求したり、物の修復を請求したりできる）
- 代金減額請求（物を追完できないとき、代金減額を請求できる）
- 契約解除
- 損害賠償請求
瑕疵物件の告知義務を怠った場合、③契約の解除や、④損害賠償請求される可能性が高いです。
購入したり借りたりする等して物件を引き渡された後、インターネット上で、自分が引き渡された家が事故物件であったことをはじめて知った場合や、近隣住民の噂でそのような事実を聞く場合もあるでしょう。
事前の告知義務を怠ったことで、買主や借主から、このような瑕疵を理由として損害賠償請求されるケースもあり得ます。
瑕疵物件を売却したり、賃貸したりする場合、あらかじめ、瑕疵物件であることを忘れずに説明して下さい。
まとめ｜瑕疵物件でトラブルの際は弁護士へのご相談を
瑕疵物件を売却したり、賃貸したりする場合、売主や貸主は、相手方に対し、瑕疵物件であることを告知する義務が生じます。
この告知義務を怠ると、契約を解除されるだけでなく、損害賠償を請求される場合があります。
このとき、弁護士であれば、相手方との交渉を全て任せられるだけでなく、訴訟を起こされた場合に適切な対応をすることが可能です。
また、瑕疵をどこまで具体的に説明すべきか、告知・説明の対象期間、損害賠償請求の具体額など、ご不明な点を解消するには、まずは、弁護士への相談をおすすめします。
