不動産事業を安心して行うため、顧問弁護士をつけるべきか迷っている方は多いのではないでしょうか。
また、弁護士と顧問契約をしたいと考えているけれど、「弁護士を選ぶ基準がわからない」「費用がどれくらいかかるのかわからない」「敷居が高く感じる」と、足踏みされている不動産オーナー様もおられると思います。
本記事では、不動産オーナー様が不動産経営をする上で有用な顧問弁護士、顧問弁護士を選ぶ際の情報を整理してお伝えします。
そして、不動産オーナー様ご自身の不動産事業の規模や種類に応じたパートナーとなる弁護士を見つけるためのお手伝いをいたします。
不動産トラブルの早期解決には顧問弁護士
不動産事業は、法律が複雑に絡むこと、対象となる関係者が多いことから、様々なトラブルが発生しやすい事業でもあります。
問題が小さなうちに芽を摘むには、法律の専門家である顧問弁護士が心強い存在となります。
不動産オーナーから見た顧問弁護士の役割
不動産事業での顧問弁護士の役割は、多岐にわたります。
ここでは、不動産業を3つに分けて、顧問弁護士の役割についてお伝えします。
不動産売買に関する事業の相談への迅速な対応
不動産売買や売買の仲介といった事業では、以下のお悩みを顧問弁護士に相談したり、その役割を果たしてもらったりすることができます。
- 不動産売買の事前相談（物件のリスク判断など）
- 不動産の境界、経年劣化、土壌汚染など、さまざまなリスクに対応した売買契約書・重要事項説明書の作成に関する相談
- 売主となった場合の契約不適合責任など、リーガルリスクに対応した売買契約書・重要事項説明書の作成に関する相談
- 売買契約が決済されなかった場合の違約金の請求に関する相談
- 売買契約が締結して実行された後に発生したトラブルに関する相談
売買の検討段階から、顧問弁護士に不動産の登記簿や権利関係の資料を確認してもらい、事前にリスクを把握した上で、売買の可否を判断することが大事です。
売買を行う場合には、個々の案件で予想されるリーガルリスクをできる限り最小にするため、売買契約書や重要事項説明書を作成するときに顧問弁護士へ相談するよう心掛けましょう。
売買契約締結後にトラブルが起きた場合、初動対応が非常に重要です。
顧問弁護士がいれば、トラブル発生前から対応を相談できるので、いざトラブルが発生したときに素早い対応が可能となります。
また、売買契約の決済後に、契約時には予想もしていなかった不動産の瑕疵（契約不適合）が判明した場合には、顧問弁護士と相談して直ちに適切な対応を執ることが大事です。
不動産賃貸業に関する事業の相談への迅速な対応
不動産賃貸業をしている場合、以下のお悩みを顧問弁護士に相談できます。
- 賃貸借契約書、重要事項説明書の作成に関する相談
- 賃料滞納時の対応についての相談
- 悪質な入居者・テナントへの対応、退去要請を行う際の相談
- 天災などによる破損といったトラブル発生時の対応についての相談
- 賃貸の仲介を行う場合に、オーナーや入居者とのトラブルに関する相談
- 敷金の返還や原状回復に係るトラブルの相談
この中でも特に気をつけたいのが賃料滞納です。
滞納家賃額が大きくなるとその分だけ回収見込みも減るので、賃料滞納には早急な対応が必要です。
不動産管理業に関する事業の相談への迅速な対応
不動産の管理は、入居から退去に至るまでの一連の業務を対象とします。
具体的には、滞納している賃料の対応、クレーム対応などです。
これらの業務を管理会社として行う場合、やはり同じように顧問弁護士を必要とする場面があります。
- 賃料滞納時の対応についての相談
- 悪質な入居者・テナントへの対応、退去要請を行う際の相談
- 天災などによる破損といったトラブル発生時の対応についての相談
- 賃貸の仲介を行う場合に、オーナーや入居者とのトラブルに関する相談
- 敷金の返還や原状回復に係るトラブルの相談
不動産オーナー向けの顧問弁護士の顧問費用相場
次に、弁護士の顧問料の相場をみていきましょう。
弁護士の一般的な顧問料の相場は3万円～5万円
日本弁護士連合会が2009年に発表した「中小企業のための弁護士報酬の目安」によりますと、顧問弁護料の相場としては月額3万円〜5万円が一般的です。
月3時間程度の法律相談を月額の顧問料に含めることが多いようです。
参考元：（日本弁護士連合会「中小企業のための弁護士報酬の目安」）
なお、一般の法律相談をする場合、法律相談料は5千円〜1万円が一般的です。
書類作成費用や法的手続の着手金を抑えられる場合も
不動産取引では、売買契約書などの書類作成が必要ですが、法律上のトラブルを事前に予防するため、弁護士に依頼する場面が多く発生します。
弁護士に書類作成を依頼した場合の費用は5万円〜15万円が相場とされています。
書類を作成数が多いほど、顧問弁護士に依頼してその費用を抑えることもできます。
不動産に特化したプランをもつ弁護士・弁護士法人も存在
不動産に特化した顧問料のプランを設定している弁護士・弁護士法人の場合には、顧問料の額があらかじめ明らかにされています。
弁護士へ依頼することの敷居の高さを感じている場合、金額の分かりやすさは魅力的に映るでしょう。
顧問弁護士をつけるメリット
不動産オーナー様にとって、不動産トラブルを解決してくれる顧問弁護士はありがたい存在といえます。
しかし、不動産トラブル以外でも、顧問弁護士をつけることのメリットは多数あります。
2020年4月の改正民法の対応には顧問弁護士へ相談
2020年4月1日に施行された改正民法は、不動産オーナー様にとって重要な問題を提供します。オーナー様が法改正の全てを対応することは難しく、顧問弁護士に相談するのが良いでしょう。
ここでは、不動産賃貸業でポイントとなる4つの改正について紹介します。
- 敷金返還や原状回復に関するルールの明確化
- 連帯保証人についての極度額設定義務化
- 連帯保証人への情報提供義務の新設
- 家主の回答義務の新設
敷金返還や原状回復に関するルールの明確化
今回の改正で、これまで不動産賃貸借の実務で行われてきた慣行や判例の見解が、民法に取り込まれて法文化されました。その内容を以下のとおり示します。
「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」
引用 ：（改正民法 第622条の2）
「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年の変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。」
引用 ：（改正民法621条）
連帯保証人についての極度額の設定を義務化
今回の改正民法では、不動産賃貸借契約を締結するとき、この契約の連帯保証人の極度額（責任限度額）を定めることが義務化されました。
今後は、不動産賃貸借契約の連帯保証契約について、極度額が定められていない場合には、この連帯保証契約が無効となります。
なお、極度額（責任限度額）は、未払い家賃や原状回復費用などが対象ですが、貸主と連帯保証人の間で、その額を自由に設定できます。
貸主側としては、極度額が高いほど良いですが、連帯保証人側としては、高額な極度額には応じられないケースもあります。
そこで、このイメージとして「1年分の家賃」を極度額とすることが良いと思います。
連帯保証人への情報提供義務の新設
今回の改正民法では、事業用不動産賃貸借契約を締結する場合、賃借人は、連帯保証人に対し、自己の財産状況などを情報提供することが必要になりました。
連帯保証人になろうとする人に対し、賃借人にどの程度財産があるかを把握する機会を付与することで、連帯保証人の引き受けについて十分な検討を行えるようにすることが狙いです。
「主たる債務者は、事業のために負担する債務を主たる債務とする保証又は主たる債務の範囲に事業のために負担する債務が含まれる根保証の委託をするときは、委託を受ける者に対し、次に掲げる事項に関する情報を提供しなければならない。
一 財産及び収支の状況
二 主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況
三 主たる債務の担保として他に提供し、又は提供しようとするものがあるときは、その旨及びその内容」
引用 ：（民法第465条の10）
家主の回答義務の新設
今回の改正民法では、不動産の貸主に対し、連帯保証人から、借主の賃料や支払い状況等、家賃に関する情報を提供するよう請求されたとき、この情報を提供すべき義務が定められました。
「個人情報」に該当することを理由に回答を拒むことがないよう、従業員に対しては周知を徹底しましょう。
「保証人が主たる債務者の委託を受けて保証をした場合において、保証人の請求があったときは、債権者は、保証人に対し、遅滞なく、主たる債務の元本及び主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのものについての不履行の有無並びにこれらの残額及びそのうち弁済期が到来しているものの額に関する情報を提供しなければならない。」
引用 ：（民法第458条の2）
従業員の労務トラブルは顧問弁護士へ相談して解決を図る
不動産会社を経営するときには、従業員の労務管理に関するトラブルが起きる場合があります。
労務トラブルには、以下のようなものが多く、場合によっては、外部の労働組合が介入して厳しい労使交渉を行うことになったり、労働審判等の裁判手続を行わざるを得なくなったりということで、問題解決に時間がかかる危険があります。
- 未払い残業代請求
- 労災に関するトラブル
- 問題のある従業員への指導をめぐるトラブル
- 問題のある従業員の解雇トラブル
自社の内情に詳しい顧問弁護士に相談することで、トラブルの早期解決を図ることができるでしょう。
社内向けコンプライアンス研修は顧問弁護士へ依頼する
従業員向け研修である社内外に対するコンプライアンス研修など、企業活動で生じる様々は法律問題に関する研修の実施は、顧問弁護士に依頼できます。
- 法律上のトラブルへの正しい対応方法
- 民法改正の理解と対応方法
- 社内の規律や職場環境を守るためのルール研修
難しい専門的な内容をわかりやすく研修で伝えてもらうことが可能です。
社内の法務は顧問弁護士へ外注できる（社内法務部の外注）
不動産業の法務は、各種契約書の作成やトラブル仲介だけでなく、宅建業法など様々な業法への対処を意識した業務が必要になり、多岐にわたります。
不動産の物件ごとに法的規制などの様々な条件が変わるたびに、契約で気を付けるべき内容も変わります。
そこで、専門的な知識を必要とする契約書の作成等の法務部門に関して、中小規模の不動産業者の皆様は、顧問弁護士にそのような業務を委託することが多いです。
不動産オーナー様が顧問弁護士を選ぶ観点と方法
これから顧問弁護士を探そうとお考えの不動産オーナー様にとって、その選び方や選定ポイントは気になる点だと思います。
不動産に注力している弁護士を選択する
法律事務所の中でも、不動産に関する事例を扱っていたり顧問弁護士として多くの不動産業務に携わっていたりする事務所を選択することをおすすめします。
ポータルサイトから探す
不動産に注力している弁護士を紹介できるお知り合いやご友人がいらっしゃらない場合には、例えば弁護士を紹介するポータルサイトを利用してみるのは一つの手段です。
ポータルサイトでは、「地域」「相談内容」「業界」などを入力して検索できるため、ご希望に沿った弁護士を探すことができます。
また、サイトの一覧で、複数の弁護士を見比べることができるため、ご自身に合った弁護士を探すことが可能です。
しかし、ポータルサイトでは、大都市圏の事務所が多い一方で、お探しの地域にある法律事務所は少ない場合も有ります。
このような場合には、ポータルサイトだけでなく、不動産に注力しているということを広報している法律事務所を探すなど、ポータルサイトと併用することが望ましいでしょう。
不動産事業経営の安心を顧問弁護士と共に
不動産事業には、複雑な法律問題が複数に絡む場合も多いので、いつでも相談できる顧問弁護士の存在は、不動産事業の安心を担保するためには欠かせません。
下記の点も弁護士選びの際にはぜひチェックしていただきたいポイントです。
- 連絡をまめに取れるかどうか
- 相談がわかりやすく懇切丁寧であるか
- 緊急時、土日祝日などの対応も可能か否か
専門知識や経験の豊富さは必須としつつ、相談しやすい親しみやすさ、レスの速さなどを持った弁護士を、顧問弁護士として選ぶと間違いないと思います。
事業をよく理解して、事業に沿ったトラブル対応を迅速に進めてくれる心強いパートナーとなる顧問弁護士は、事業成長のより一層の促進を図ることができます。
