共有持分・共有名義の共有不動産とは？｜トラブルやリスクについても解説
不動産のことに詳しいオーナー様でも「共有名義の不動産のことはよくわからない」とおっしゃる方がいます。
1つの不動産を1人で所有する単独所有と区別して、複数人で所有されている不動産を「共同不動産」と呼び区別しています。
不動産の共有所有はメリットもある一方で、デメリットも生じてきます。
本記事では、共有持分・共有名義の不動産で起こるトラブルやリスクについて詳しく解説します。
共有名義の不動産。共有不動産の定義
まず、共有名義と共同不動産の意味を確認しましょう。
共有名義とは、2人以上の人が同時に不動産の所有者として名義を持つ状態を指します。
不動産の所有者を記載する登記事項証明書には、単独で所有する場合は「権利者その他の事項」に所有者として記載されますが、共同で不動産を所有する場合は共有者として記載されます。
一方、共有不動産とは、1つの不動産を「持分」という割合で複数の共有者が所有する不動産のことを指します。
登記事項証明書の「権利者その他の事項」の項目には、2名以上の共有者が記載されます。
以上のように、共有名義は複数の人が同時に不動産の所有者として名義を持つ状態を指し、共同不動産は複数の人が所有権を持っている不動産の呼び方と覚えておきましょう。
共有不動産とは２人以上の複数人が所有者である不動産
共有不動産とは、1つの不動産を「持分」という割合で複数の共有者が所有している状態です。
注意すべきなのは、1つの土地をAさんとBさんで1/2ずつ所有していた場合でも、「だれがどこの部分を所有しているか」を表すものではありません。
あくまで、各々が持分の範囲を表すものです。
登記事項証明書などの書面上で確認できますが、目視では確認できないのが、理解を難しくさせる要因となっています。
不動産全体に対する割合で所有する権利が共有持分
不動産の共有持分は主に「相続」と「複数人で資金を出し合って不動産を購入したとき」に発生します。
1つの不動産を複数の人が共有しているとき、各自の所有権を共有持分といいます。
民法により、「共有不動産は、売ったり、貸したり、リフォームしたりする際には他の共有者の同意が必要である」と定められています。
そのため、単独所有が所有者1人の意志で決定できるのに比べ、共有不動産は共有者全員の意思確認が必要になります。
購入時の資金負担額によって共有持分の割合が決定される
住宅ローンを組んで不動産を購入する場合、共有持分の割合は共有名義となる人同士で自由に設定が可能です。
しかし、自由に設定してしまうと遺産相続時や離婚時などにトラブルにつながる可能性があります。
よほどの事情がない限りは、原則通り「負担額（や出資額）÷不動産購入代金」で算出される持分割合を設定しましょう。
たとえば、8,000万円の住宅を夫婦それぞれの名義で購入した場合
- 住宅の購入費用8,000万円
- 夫の出資額：6,000万円
- 妻の出資額：2,000万円
これを先ほどの式に当てはめると
- 夫 6,000万円÷8,000万円＝0.75
- 妻 2,000万円÷8,000万円＝0.25
夫の持分4分の3、妻の持分4分の1となります。
共有不動産が生じる主なケース
先ほど夫婦がそれぞれ出資し共有者となったことで共有不動産を獲得した例をご紹介しました。
不動産を共有名義で購入する以外にも、共有不動産が生じるケースがあります。
ここでは、共同不動産が生じる主なケース5つをご紹介します。
名義貸しローンで共有不動産を購入した場合
親族から住宅の購入のために「自分には住宅ローンの審査が通らないので、名義を貸してほしい」と頼まれた場合、名義貸しをすることで共有不動産が生じる可能性があります。
名前を貸すだけでなく、共有者としての所有権や義務が発生するため次のようなリスクがあることを認識しておきましょう。
- 共有者の支払いが滞った場合に支払い義務が生じる
- 名義貸しをした人が亡くなった際に共有持分が相続の対象となる
- 名義貸しをした人が新たにローンを組む際の障害になることがある
- 名義貸しローンについては、親しい友人や親族間でも深刻なトラブルが起こるのは珍しくありません。
健全な人間関係を維持するためにも、名義貸しを行うことはおすすめできません。
もし名義貸しでローンを組むことを相談されたら、そのリスクを含めて弁護士などに相談することをお勧めします。
遺産分割協議で不動産を共有することを合意した場合
故人に複数の相続人がいる場合は、遺産分割協議を行います。
現金や貯金であれば、1円単位で法定相続分に従って分けることができますが、不動産の場合は分割できません。
故人に複数の相続人がいる場合は、遺産分割協議を行います。
遺産分割協議の結果、複数の相続人で１つの不動産を共有することを合意するケースもあります。
遺言で特定の不動産を共有取得させることが定められた場合
故人が遺言を残している場合は、遺言に従って遺産が分配されます。
民法によれば、相続人間で遺産を分割することが定められていますが、住宅や土地を分割することは現実的ではありません。
たとえば、故人の妻や同居している子が今後も住む予定の家を、相続人で分け合うことは税金や管理の面で難しい場合があります。
そのため、妻や同居している子が不動産を共有取得し、他の相続権がある子には不動産以外の現金や貯金などを相続させることがあります。
離婚により元夫婦の共有名義の共有不動産が残った場合
離婚により、元夫婦が共有名義の不動産を所有する場合は、共有不動産の今後の取り扱いについて合意が必要になります。
売却する場合は、売却代金の分配方法や手続きについて合意が必要です。
また、所有し続ける場合は、管理費用の負担についても取り決めが必要です。
共有不動産を持ち続ける限り、離婚後も共有者として不動産の処分や管理について協議をしなければならないことになります。
このような関係の継続を望まない場合は、共有不動産を第三者に売却するか、どちらか一方の単独名義にして共有名義を解消することが必要です。
通常、離婚時に夫婦間で財産分与についても協議をして、円満に解決するのが理想ですが、合意ができない場合は、離婚成立後２年以内に家庭裁判所に財産分与請求の調停を申立て、共有不動産を含めた夫婦の財産の分け方について協議をすることもできます。
親子などで二世帯住宅を共同購入した場合
親子で二世帯住宅を共同購入する場合もあります。
この場合、不動産は共有名義で所有されることになります。
二世帯住宅のメリットとしては、親世帯と子世帯がそれぞれの住宅を所有する場合に比べ、経済的な負担を減らせることが挙げられます。
一方で、親が亡くなった場合、親の共有持分が相続の対象となるというデメリットがあります。
兄弟姉妹がいる場合、親の持分が遺産相続の対象になるため、持分の相続に揉め事例があります。
相続人が決まっている場合は、遺言書を作成し不動産を円満に引き継ぐための準備をしておくことが大切です
不動産を共有名義・持分にする主なメリット
ここまでの解説では、共有名義で不動産の持分を所有するデメリットばかりが目につくかもしれませんが、実は不動産を共有名義・持分にするメリットも存在します。
うまく活用できれば節税につながるため、これから不動産を購入する方や、共有不動産の売却をご検討の方のために、不動産を共有名義・持分にするメリットについても解説していきます。
住宅ローン控除を二重に受けられる場合も
住宅ローンを組む際に、複数の人が名義を持つことで、住宅ローン控除を各々が受けられる場合があります。
住宅ローン控除とは、10年間の間に住宅ローン残高の0.7％が所得税から控除される制度です（控除上限あり・期間は条件等による）。
借入総額が同じとき、単独名義で住宅ローンを受けるよりも、共同名義にしてそれぞれ住宅ローンを契約し、それぞれが住宅ローン控除を受けた方の控除額が大きくなる可能性があります。
ローンを組む際に、融資担当者に相談してみてください。
売却時の特別控除を二重に受けられる場合も
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
引用元： 国税庁|No.3302 マイホームを売ったときの特例
売却時の特別控除を二重に受けられる場合も
単独所有のマイホーム（居住用財産）を売却した場合、控除は3,000万円までです。
しかし、夫婦2人の名義で購入したマイホームを売却する場合は、それぞれの控除が3,000万円で、2人合わせて6,000万円まで控除が可能です。
この制度を利用すれば、売却時の税金を抑えることができます。
将来、マイホームを売る予定がある場合には、共有名義で不動産を取得するという節税対策があります。
不動産を共有名義・持分にする主なデメリット
共有名義の場合、住宅ローン控除、売買時の特別控除を受けられることを紹介してきました。
しかしながら、このメリットを享受できるのはごく限られた場合にすぎません。
多くの専門家が「共有名義で不動産を所有することは避けたほうがよい」と考えている理由は、デメリットの方が大きいからです。
ここでは、不動産を共有名義や持分にすることによる主なデメリットを紹介します。
売却には共有者全員の同意が必要で手間がかかる
共同名義の不動産売却には、所有権が2人以上に分かれている場合、共有者全員の同意が必要です。
共有者全員が同意するまで売却ができないため、共有者のうち売却に反対する人が1人いただけで、売買契約を進めることができません。
不動産の価格は変動するため、意見を取りまとめているうちに価値が下がるリスクや、購入予定者が待ちきれずに売却の機会を逃してしまうことがあります。
また、共有者全員が売却に同意しても、売却代金の分配方法で意見が分かれて、親族間でトラブルが起きることがあります。
そのほかにも、共有持分の所有者がすでに亡くなっている場合にも注意が必要です。
法律上、故人は契約を結べないため、故人の共有持分の相続手続きが発生します。
山間部の土地や古い家などは、何世代にも渡り相続手続きが行われておらず、共有部分が細分化されて現在の所有者がわからない状態になっていることもあります。
いずれにせよ、単独所有の不動産に比べ、共有不動産の売却には手間や時間がかかってしまいます。
共有持分の固定資産税の負担など金銭的負担がかかる
共有不動産の固定資産税は、原則として各共有者が持分割合に応じて負担します。
ただし、「連帯納付」というルールがあり、共有者の1人が支払わない場合は、他の共有者が代わりに支払わなければなりません。
さらに、納付書は基本的に代表者1名にのみ送付されるため、各共有者の負担分を代表者がまとめて支払う必要があります。
そのため、本来は持分割合で負担するはずが、代表者1人が固定資産税を支払っていることに不満を感じている方もいます。
固定資産税以外にも、土地や家屋の修繕費用や管理費用などの金銭的負担が発生します。
これらも共有者が共同で負担し、管理する義務があります。
しかし、土地や古くなった家屋の修繕や管理には費用がかかるため、そのまま放置される事例が相次いでいます。
放置された家屋が「空き家問題」として、日本全国の自治体で深刻な問題となっています。
贈与する場合に相続税や贈与税の負担を負う可能性がある
親子や夫婦で不動産を共有している場合、どちらかが亡くなると共有持分が相続税の課税対象になります。
ただし、相続税は基礎控除を超える部分にだけ課税されるため、共有持分や他の財産の合計が基礎控除以下であれば、相続税はかかりません。
そのため、親が不動産を購入する場合は共有名義にしておくことで相続税を節約できます。
一方、共有名義の不動産の持分割合を変更した際には、贈与税が課税される可能性があります。
たとえば、夫が2,000万円を負担し、妻が1,000万円を負担して3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、出資割合により夫3分の2、妻3分の1となります。
しかし、夫婦の持分割合を2分の1ずつに変更する場合には、夫から妻に500万円の贈与が行われたとみなされ、贈与税が課せられます。
また、妻が専業主婦で所得がなく、夫が住宅ローンの全額を負担する場合でも、妻に共有持分があれば、持分相当額が贈与と見なされます。
共有名義の共有持分を贈与する場合には、相続税や贈与税の負担を負う可能性があることに注意しましょう。
共有不動産で発生しうるリスクやトラブルの例
共有不動産ならではのリスクやトラブルもあります。共同不動産の管理や売却には、すべての共有者の合意が基本ですが、共有者間で意見の相違が起こると解決しにくいという特徴があります。
ここでは、共同不動産で発生しうるリスクやトラブルの事例について解説します。
不動産の利用の方向性がまとまらない
不動産を売却するか、賃貸で利用するか、共有者間で意見が分かれることからトラブルが発生する事例があります。
このような事例は、特に相続した土地の共有者間で起こりやすい傾向があります。
共有者と連絡が取れなくなり話し合いができない
共有者間のコミュニケーションが不足している場合、他の共有者と連絡が取れなくなり、話し合いができなくなる場合もあります。
共有不動産の売却や活用については、共有者善意の同意が必要になるため、連絡が取れない共有者が1人でもいると共有不動産の管理が困難になります。
共有名義の不動産や共有不動産の疑問や不安は今すぐ弁護士に相談を
共有名義で所有するメリットとしては、住宅ローン控除や売却時の特別控除を受けられることがありますが、共有者全員の同意が必要であり、金銭的負担がかかることもあります。
共有者間のコミュニケーション不足や意見の相違からトラブルに発展することも多いため、共有持分・共有名義での不動産を所有は、慎重に検討することをおすすめします。
また、共有持分・共有名義の不動産に関する不安や疑問、トラブルが生じた際には、弁護士に相談することがおすすめです。
参考：不動産の共同名義・共有名義（共有持分）とは？│丸の内AMS
