土地を相続した場合に名義変更が必要な理由とは?必要書類や費用についても解説

土地を相続した場合に名義変更が必要な理由とは?必要書類や費用についても解説

土地や建物など、不動産に関する情報は「不動産登記」によって公示されており、具体的には、地番や地籍、所有者などに関する情報が記載されています。不動産登記に記載されている所有者が亡くなると、所有権が被相続人から相続人へと移ります。

このとき、亡くなった被相続人の名義から相続人の名義に変更することを「不動産の名義変更」と呼びます。不動産の名義変更を相続登記とも呼びます。

相続登記についてよく分かっていないと、「名義変更にはどのくらいの費用がかかるのか?」「そもそも名義変更は必要なのか?」など不安に感じる方も多いのではないでしょうか。そこで、この記事では名義変更に必要な費用や手続きの流れについて詳しく解説します。土地の所有者が亡くなり、名義変更に困っている方は参考にしてください。

相続登記

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いくら必要?土地相続の名義変更にかかる費用

土地相続の名義変更にかかる費用は、自分で行う場合と、弁護士や司法書士などに依頼する場合で異なります。ここでは、それぞれの費用について解説します。

登録免許税

土地相続の名義変更を行う際には、「登録免除税」を支払う必要があります。登録免除税とは、登記申請時に国に納める税金のことで、不動産の固定資産税評価額×税率で算出されます。

土地の所有権移転登記(相続による移転)の場合は税率が0.4%のため、土地の固定資産税評価額が1,000万円だと仮定すると、登録免除税は4万円という計算になります。

必要書類費用

土地相続の名義変更は、対象の土地を管轄する法務局で手続きを行います。手続きに必要な各証明書などの書類は役所などで取得しますが、その際に費用がかかります。

必要書類と取得する際にかかる費用は以下のとおりです。

必要書類

取得にかかる費用

被相続人の戸籍謄本 1通450円
被相続人の住民票の除票 1通750円
改製原戸籍 1通750円
相続人全員の住民票 1通300円
相続人全員の戸籍謄本 1通450円
固定資産評価証明書(※1) 1通400円
登記事項証明書(※2) 1通600円

※東京都港区の場合(自治体によって手数料が異なる場合があります)

※1:固定資産評価証明書は東京都の場合(東京都主税局で取得)

※2:法務局で取得(コンピューター処理をしていない法務局では登録簿謄本)

土地相続の名義変更に必要な書類は上記のとおりですが、法定相続分以外で名義変更をする場合は、「遺産分割協議書」や「印鑑証明書」なども必要になるので注意しましょう。

弁護士費用・司法書士費用

先述したように、土地相続の名義変更は必要書類も多く、個人で行うには時間も労力もかかってしまいます。そこで、弁護士や司法書士などへの依頼を検討する方も多いと思いますが、気になるのは費用ですよね。

基本的に、司法書士の費用・報酬は自由化されており、各事務所によって費用・報酬は異なります。また、作業内容や地域によっても異なるのですが、相場としては5万円~15万円前後でしょう。弁護士の場合もピンキリではありますが、相談料30分ごとに5,000円~1万円程度が相場となります。

一般的に、相続登記に関する案件は司法書士が行うことが多いですが、相続人が複数であったり、相続で揉めごとを起こしたりしたくないと考えるなら弁護士に依頼するほうがよいでしょう。弁護士は登記だけでなく相続人同士の問題やトラブルにも対応してくれます。人間関係も含めて総合的に解決したい場合は、弁護士に依頼することをおすすめします。

一人でもできる?名義変更する場合の手続きの流れ

一人で名義変更を行う場合の流れと、弁護士に依頼した場合の流れについて解説します。

一人で行う場合の手続きの流れ

相続人が配偶者や子どものみの場合は、相続人同士のトラブルも起こりづらいため、一人で名義変更を行ってもよいでしょう。ただし、必要書類の取得は役所などに行く必要があります。基本的に、役所は平日の日中のみの対応になるので、注意しましょう。

一人で土地相続の名義変更を行う場合の大きな流れは以下のとおりです。

【STEP1】相続する不動産を把握する

【STEP2】必要書類を集めて相続人を決める

【STEP3】相続登記に必要な書類を作成する

【STEP4】管轄の法務局へ申請する(※郵送でも申請可能)

弁護士に依頼した場合の手続きの流れ

弁護士は法律分野に幅広く精通しているため、相続登記に関する業務も全般的に対応可能です。弁護士に依頼した場合、相続する不動産情報を伝えるだけで必要書類の取得や作成から申請まですべて行ってくれるため、手間がかかることはほとんどありません。依頼人側の作業としては、作成してもらった書類の確認や押印のみになります。

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土地相続の名義変更に必要な書類

土地相続の名義変更に必要な書類については、必要書類費用の章でも簡単にご紹介しましたが、「遺言書がある場合」と「遺言書がない場合」で少し異なります。それぞれのケースに必要な書類を解説していきます。

遺言書がある場合

土地相続の名義変更において、遺言書がある場合は、「被相続人の戸籍謄本」「除籍謄本」「改製原戸籍」などの必要書類が一部省略できることがあります。

被相続人の戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍などは、誰が相続する権利を持っているかを確認・証明するために必要な書類です。しかし、遺言書により相続人が決まっている場合は、相続人を確認・証明する必要がなく、被相続人の出生に遡る戸籍謄本などは不要になります。

また、公証役場で残した遺言書「公正証書遺言」の場合は、そのまま法務局への申請に利用できますが、被相続人が自筆で書いた「自筆証書遺言」の場合は、家庭裁判所での検認手続きが必要になるので注意しましょう。

検認とは、相続人に対し遺言の存在・内容を知らせるとともに、遺言書の内容を明確にし、偽造・変造を防止するための手続きのことです。(※検認は、遺言書の無効・有効を判断するものではありません。)

遺言書がない場合

遺言書がない場合は、被相続人の戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍、相続人全員の住民票・戸籍謄本、固定資産評価証明書(東京都の場合)、登記事項証明書といった、必要書類をすべて用意しなければなりません。

また相続人が複数おり、相続人全員で遺産の分割方法などを話し合う場合は、「遺産分割協議書」も必要になります。遺産分割協議書は、相続人全員で「遺産分割協議」を行い作成します。

遺産分割協議では、相続人すべてが顔を突き合わせる必要はありませんが、一人でも同意が欠けると協議そのものが無効になってしまうため注意が必要です。

遠方に住んでいる場合や、参加を渋る相続人がいる、連絡が取れないなど、自分ではどうすることもできない場合もあります。しかし、遺産分割協議書がないと相続登記はできません。

このような場合は、弁護士に相談するのがよいでしょう。遺産分割協議のサポートをはじめ、相続登記にかかわる手続きまで任せられます。

また遺言書がない場合は、相続人全員の印鑑証明書も必要になります。

土地相続の名義変更を弁護士に依頼するべきなのはなぜ?

土地相続の名義変更は、誰がその土地の所有権を持っているのかを明確にするために行います。名義変更を行わないと不利益になることも多いので、なるべく早めに対応するのが賢明といえます。

ここでは、土地相続の名義変更におけるトラブルや不利益を避けるために、弁護士に依頼することがどのようなメリットにつながるか、お伝えします。

面倒な手続きを任せることができる

土地相続の名義変更を弁護士に依頼すると、面倒な手続きをすべて任せることができます。

土地相続の名義変更には、必要書類の取得や作成、遺産分割協議など、対応しなければならない作業がたくさんあります。自分一人で手続きを行うには、時間も労力も相当かかるでしょう。

また、書類に間違いや不備があると申請はできず、やり直しになることも考えられます。弁護士に依頼すれば、土地相続の名義変更に必要な面倒な手続きはすべて代行してくれるので、負担を大きく減らせます。

親族間で問題が発生した場合に法的な解決を検討できる

遺言書がない場合などは、相続人全員で遺産分割協議を行うことになります。

このとき、被相続人や遺産に対する想いが強く、トラブルになってしまうことがよくあります。話がまとまらないと遺産分割調停へと進み、なかなか名義変更ができないということにもなりかねません。

弁護士に依頼すれば、こうした相続人同士のトラブルを法的に解決することが可能です。また、遺産分割協議における交渉も弁護士に代行してもらえば、精神的なストレスも大幅に軽減されるでしょう。

将来的な相続問題を未然に防ぐことができる

遺産分割協議の内容は、遺産分割協議書にてまとめて作成する必要があります。このとき、遺産分割協議書に記載されている内容が曖昧、あるいは不備があると、後に相続人同士のトラブルにつながることもあります。

弁護士に依頼すれば、遺産分割協議書を不備なく作成してくれるため、将来的な相続問題を未然に防げます。

土地相続の名義変更をしない場合の不利益3つ

土地相続の名義変更は、義務ではないため必ず行う必要はありません。また、いつまでに手続きを行わなければならないという期限も設けられていません。

しかし、被相続人が亡くなってそのまま放置していると、さまざまな不利益があるのも事実です。ここでは、土地相続の名義変更をしない場合の不利益についてお伝えしていきます。

土地を売却できなくなる

土地相続の名義変更をしない場合、その土地を売却したり賃貸マンションなどに活用したりすることができなくなります。遺産分割協議などが済んでいても、登記簿で所有者名義が本人でなければ土地の売却はできません。相続した土地の売却・活用を検討するなら、名義変更は早めに行うようにしましょう。

さらなる相続が発生した場合揉めごとになる

相続人の中で亡くなった人が出ると、さらに相続が発生する可能性があります。このことを、「数次相続」と呼びます。

例えば、すぐに名義変更を行っていれば兄弟間の話し合いで済むはずが、数次相続が発生すると疎遠な親族との話し合いが必要になるケースもあります。人間関係も薄まり、遺産をめぐって揉めごとになることも考えられるため、名義変更は早めに対応するのがベストでしょう。

差し押さえにより第三者が所有者になる場合がある

土地相続の名義変更をせず放置していると、相続人の中の誰かが借金を返せなかったときに、土地の相続分を第三者である債権者が差し押さえ、所有者になる可能性があります。差し押さえられるのは、借金をした相続人の法定相続分のみですが、土地の売却をするときなどは所有者全員の同意が必要になることを頭に入れておきましょう。

まとめ

土地相続の名義変更は義務ではありません。そのため、必ず行う必要はないのですが、そのまま放置していると不利益になることも多く、なるべく早めに対応するのが賢明といえます。

しかし、土地相続の名義変更は、必要書類を集めたり作成したりと、何かと負担の大きいものです。また、相続人同士でのトラブルなどがあると、自分一人で解決するには難しいでしょう。

そこで、検討するべきなのが「弁護士への依頼」です。弁護士に依頼することで、名義変更の面倒な手続きから相続人同士の話し合いまで、すべて対応してくれるので、手間だけでなく精神的負担も大きく減らすことができます。

余計なトラブルなく、スムーズに土地相続の名義変更を行いたい場合は、一度弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。

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この記事の調査・編集者
みーさん
2017年にライターとしてアシロに入社し、主に交通事故とIT分野の執筆に携わる。2019年によりIT媒体の専任ディレクターになり、コンテンツの執筆・管理などを行っている。