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親が亡くなって土地を相続するにあたって、なぜ名義変更が必要なのか理由がわからないという方も多いのではないでしょうか。
名義変更に必要な手続きについても知りたくて調べている方も少なくありません。
確実に土地相続の名義変更をおこないたいと考えるのは当然です。
ただし、土地相続の名義変更については注意点も多くあります。
名義変更をスムーズにおこなうためにも、早い段階で弁護士や司法書士に相談するのがおすすめです。
本記事では、土地相続をした場合に名義変更が必要な理由、手続きの流れや費用について解説します。
結論からいうと、土地相続の名義変更は義務ではありません。しかし、土地相続の名義変更をしないことで不利益が発生する可能性があるため、一度弁護士へ相談することをおすすめします。
弁護士に相談・依頼することで、以下のようなメリットを得ることができます。
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相続登記がされないと、相続人は土地の権利を確定できません。
その結果、土地の売却や担保設定ができなくなるだけでなく、固定資産税の納付義務も発生します。
また、相続登記がされないまま長期間が経過すると、相続人の死亡や住所変更などにより、相続人の特定が困難になる可能性もあります。
これらのことは、相続人の財産権の保護や相続税の正確な課税にも影響を及ぼします。
したがって、相続登記は相続人にとっても重要な手続きです。
ここでは、土地を相続した場合に名義変更が必要な理由5つをそれぞれ解説します。
相続登記とは、相続人が相続した不動産の所有権を登記簿に記録することです。
相続登記をしないと、亡くなった方がまだ不動産の所有者であると登記簿に表示されます。
不動産を売買する場合や担保に入れる場合は、登記簿上の所有者が実際の所有者と同じでなければなりません。
したがって、相続登記をせずにそのような手続きをおこなうことはできません。
また、相続登記を後回しにしておくと、将来的に不動産を売却しようとしたときに困難に直面する可能性があります。
たとえば、ほかの相続人が見つからなかったり、手続きに協力しなかったりすると、売却ができなくなる可能性もあるでしょう。
相続登記を長らく放置してしまうと、相続人の数や権利関係が複雑になるリスクがあります。
たとえば、父が亡くなり子3人が相続人となった場合、相続登記をせずに子3人が死亡し、その子の子や、その子の子の子が相続人となっていくと、所有者（登記名義人）である父の孫やひ孫が多数になります。
このことを、数次相続といいます。
このような場合、疎遠な親族とも話し合いをする必要が出てくる可能性があり、相続人全員の同意を得て相続登記をすることは非常に困難です。
相続人のなかに借金をしている人がいる場合には、相続財産の分配に影響が出る可能性があります。
借金をしている相続人の債権者は、相続開始後に相続登記をおこなうことで、その相続人の持分に対する差押えや仮差押えを請求することが可能です。
このような場合、ほかの相続人は債権者と交渉する必要があります。
また、借金をしている相続人は、自分の持分を第三者に売却したり担保に入れたりすることもできます。
そのため、相続登記をせずに放置すると、相続財産の管理や処分が困難になるおそれがあるでしょう。
名義変更は、不動産の権利関係を公示する重要な手続きです。
そのため、その内容を変更するための相続登記には法律で定められたルールがあります。
必要書類の種類や申請書の記入方法など、細かい手続きに注意しなければなりません。
必要書類を揃えるためには、複数の役所に出向く必要があります。
また、法務局にも何度も通わなければなりません。
インターネットで事前に調べても、必要書類を完全に用意して正しい申請書を作成するのは大変な作業となり、時間と労力がかかるでしょう。
相続登記義務化の法律は、2024年（令和6年）4月1日から施行されます。
この法律により、不動産を相続した相続人は、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
相続登記を申請しなければ、10万円以下の過料が課される可能性があります。
ただし、「相続の開始と所有権の取得を知った日」とは、自分が相続人であることと、相続財産に不動産が含まれることを両方とも知った日のことです。
したがって、自分が相続人であることはわかっていても、不動産があることを知らなかった場合、登記義務は発生しません。
相続人が配偶者や子どもだけであれば、相続人同士の争いは少なくなるでしょう。
その場合、名義変更は自分でおこなっても問題ありません。
しかし、必要書類は役所などで取得しなければなりません。
役所は平日の昼間しか対応していないので注意しましょう。
また、弁護士や司法書士に依頼すれば、必要書類の取得や作成から申請までを代行可能です。
弁護士に相続登記を依頼すると、依頼人は不動産情報を提供するだけで済みます。
依頼人は不動産情報の提供、書類の内容確認、署名や捺印をするだけで業務が完了します。
このように、専門家に相続登記を依頼すると、手間や時間が節約できるというメリットがあるでしょう。
ここでは、土地相続の名義変更をする場合の手続きの流れをそれぞれ解説します。
土地相続の名義変更をおこなうには、必要な書類を用意することが重要です。
なお、遺言書の有無によって必要となる書類が異なります。
ここでは、3つのケースに分けてそれぞれ紹介します。
公正証書遺言の場合は、法務局への申請にそのまま利用できますが、自筆証書遺言の場合は家庭裁判所での検認手続きが必要です。
検認とは、相続人に対し遺言の存在・内容を知らせるとともに、遺言書の内容を明確にし、偽造・変造を防止するための手続きのことです。
なお、検認は遺言書の無効・有効を判断するものではない点には注意しましょう。
必要書類が揃ったら、登記申請書を作成します。
弁護士や司法書士に依頼した場合は、申請書作成も代行してもらえますが、ご自身で登記をおこなう場合は、申請書も作成する必要があります。
なお、法務局のWebサイトには申請書の書式例が公開されています。
全ての準備が整ったら、費用（登録免許税）と必要書類を添えて、管轄の法務局に提出します。
法務局の窓口に提出する場合は、平日の8時30分〜17時15分におこないましょう。
申請に必要な書類に不備があっても、登記官と直接やりとりしながら修正することができるので安心です。
申請の際は、書類に捺印した印鑑と身分証明書を用意しましょう。
また、各法務局には事前予約制の相談窓口が設けられています。
申請に関する疑問や不安がある場合は、相談窓口を利用するのがおすすめです。
そのほか、オンラインや郵送での提出も可能です。
土地相続の名義変更をする際には、費用がかかります。
費用は、自分で手続きをする場合と、専門家に依頼する場合で異なります。
自分で手続きをする場合は、登記費用や印紙代などが必要です。
専門家に依頼する場合は、そのほかにも報酬や消費税などがかかるでしょう。
ここでは、それぞれの場合の費用の内訳と相場について解説します。
土地相続による名義変更をするときは、登録免除税を国に納めなければなりません。
この税金は、不動産の登記を申請するときにかかるもので、不動産の固定資産税評価額×税率で算出します。
相続で土地の所有権が移転する場合の税率は0.4%ですから、土地の固定資産税評価額が1,000万円とすると、登録免除税は4万円となります。
土地相続の名義変更をするには、まず法務局に申請する必要があります。
法務局は、土地の所在地によって異なりますので、事前に確認しておきましょう。
申請には、相続人や相続財産の証明書などの書類が必要です。
これらの書類は、市区町村役場や戸籍謄本発行所などで取り寄せることができますが、発行手数料や郵送費用などがかかります。
必要書類の費用は、自治体によって手数料が異なる場合がありますが、ここでは東京都港区を例に紹介します。
| 必要書類 | 費用 |
| 被相続人の戸籍謄本 | 1通450円 |
| 被相続人の住民票の除票 | 1通300円 |
| 改製原戸籍 | 1通750円 |
| 相続人全員の住民票 | 1通300円 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 1通450円 |
| 固定資産評価証明書（※1） | 1通400円 |
| 登記事項証明書（※2） | 1通600円 |
※1:固定資産評価証明書は東京都の場合（東京都主税局で取得）
※2:法務局で取得（コンピューター処理をしていない法務局では登録簿謄本）
【参考元】手数料一覧｜港区
相続税の申告が必要な場合は、相続税申告書や相続税評価証明書も必要です。
これらの書類は、法定相続分に基づいて名義変更をする場合に必要になります。
しかし、法定相続分とは異なる割合で名義変更をする場合は、さらに遺産分割協議書や印鑑証明書なども用意しなければなりません。
このように、土地相続の名義変更には多くの書類が関係しますので、慎重に手続きを進める必要があります。
土地相続の名義変更は、書類の準備や手続きに手間がかかります。
個人でおこなうのは大変なため、専門家に依頼することを考える方も多いでしょう。
しかし、専門家に依頼すると費用がかかります。
司法書士の場合、費用・報酬は事務所によって異なりますが、だいたい5万円～15万円程度が相場です。
弁護士の場合は、相談料は30分ごとに5,000円〜1万円ほどの費用がかかります。
司法書士は相続登記をおこなうことが多いですが、相続人が多かったり、相続でトラブルが起きたりする場合は弁護士に依頼したほうがよいでしょう。
弁護士は登記だけでなく、相続人間の問題やトラブルにも対処してくれます。
相続全体をスムーズに進めたい場合は、弁護士に依頼するのがおすすめです。
土地相続の名義変更は、相続人が土地の権利者であることを法的に確定させるために必要な手続きです。
名義変更をしないままにしておくと、税金やローンの支払い、売却や贈与などの処分が困難になる可能性があります。
しかし、名義変更には複雑な手続きや書類が必要で、わからないことも多いでしょう。
ここでは、土地相続の名義変更を弁護士に依頼するべき理由3つをそれぞれ解説します。
土地相続の名義変更は、弁護士に任せると便利です。
弁護士は、必要書類の取得や作成、遺産分割協議など、土地相続の名義変更に関する全ての手続きを代行してくれます。
自分で手続きをすると、時間や労力がかかるだけでなく、書類にミスや不備があると申請ができなくなるリスクもあります。
弁護士に依頼することで、土地相続の名義変更をスムーズにおこなうことができるでしょう。
遺言書がない場合や遺言書の内容に不満がある場合は、相続人間で遺産分割協議をおこなう必要があります。
しかし、相続人の数が多かったり、遺産の種類や価値が複雑だったりすると、協議が難航することも少なくありません。
相続人の感情が高ぶって争いに発展したり、遺産分割調停や裁判に持ち込まれたりすると、時間や費用がかかってしまいます。
そのような場合は、弁護士に依頼するのがおすすめです。
弁護士は、法律の知識と豊富な経験をもっているので、相続人の利益を守りながら、円満な遺産分割を目指して交渉してくれます。
また、遺産分割協議における交渉も弁護士に代行してもらうことで、精神的な負担も軽くすることができるでしょう。
遺産分割協議書は、遺産分割協議の内容を正確に記録するための重要な書類です。
遺産分割協議書には、遺産の内容や分割方法、相続人の氏名や住所などが明確に記されている必要があります。
もし遺産分割協議書が不完全や不明瞭であれば、相続人同士での紛争や法的な問題が発生する可能性が高まります。
そのため、遺産分割協議書の作成には弁護士の専門的な知識や経験が必要です。
弁護士に依頼すれば、適切な遺産分割協議書を作成してもらえるだけでなく、相続に関するアドバイスやサポートも受けられます。
土地相続において名義変更をすることになった場合、相続人同士で思わぬトラブルに発展する可能性があります。
名義変更をおこなわないと土地を差し押さえられてしまったり、手続きがより複雑になったりする場合もあるでしょう。
ただ、名義変更に関する全ての手続きを相続人自らがおこなうのは難しいものです。
そのため、名義変更の必要が出てきた段階で迅速に専門家に相談する必要があるでしょう。
専門家に依頼することで面倒な手続きを一任でき、相続人同士のトラブルにも迅速に対応してもらえます。
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土地相続の名義変更が発生した場合には、なるべく早めに弁護士へ相談してみることをおすすめします。
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