換価分割は不動産など物理的に分けにくい遺産を売却して現金化し、その現金を公平に分ける方法。
ほかの分割方法と比べて公平性が高いのがメリットですが、不動産の売却に手間と時間がかかる点はデメリットです。
また換価分割をおこなう際には、遺産分割協議書も大きなポイントとなるため、書き方を理解しておく必要があります。
当記事では、換価分割のメリットやデメリット・起こりうるリスクを解説します。
換価分割の手続きと流れや遺産分割協議書の書き方も解説するので、ぜひ参考にしてください。
遺産の分割方法は4つ
相続財産の分割方法には、主に「換価分割」を含めて4つの種類があります。
それぞれの方法には特徴があるため、状況や他の相続人との関係性に合わせて最適な方法を選択することが大切です。
1.現物分割
現物分割は、遺産を物理的な形のまま分ける方法です。
たとえば家と現金を相続する場合、長男が家を、長女が現金を受け取るといった形になります。
遺産そのものを取得できるため、手続きが比較的シンプルでわかりやすい点がメリット。
ただし、資産ひとつひとつの価値が完全に一致することはまれです。
各遺産の評価額によっては、相続人間で不公平感が生じやすい点はデメリットといえます。
資産価値が同等だったり、相続人全てが納得できたりする場合に現物分割は向いているでしょう。
2.換価分割
換価分割（読み方：かんかぶんかつ）とは、特に不動産や有価証券のように物理的に分けにくいものを売却して現金化し、その現金を相続人間で公平に分配する方法です。
相続財産がもともと現金であれば単純に分けることができますが、不動産の場合にはそのままの形で公平に分けることは困難。
しかし不動産を売却して現金に換えれば、法定相続分や遺産分割協議で合意した割合に基づき、公平に分割することが可能になります。
3.代償分割
代償分割は、特定の相続人が不動産などの遺産相続する代わりに、他の相続人に対して、その相続分に見合う代償として金銭などを支払う方法です。
たとえば家を長男と長女で相続する場合、長男が家を全て相続し、代わりに長女に対して家の価値の半分に相当する金額（法定相続分の場合）を自身の財産から支払うといった形になります。
代償分割は不動産を売却せずにそのまま残せる点がメリット。
相続人のいずれかがその家に住み続けたい場合などに有効です。
しかし、代償金を支払う側には相応の資力が必要となるため、資力が足りない場合には向いていません。
4.共有分割
共有分割は、ひとつの遺産を複数の相続人が共有持分を持つ形で相続する方法です。
たとえば、遺された家の名義を長男と長女の共有にする、といった形です。
不動産を売却したり代償金を準備したりする必要がないため、手続きが比較的簡単な点がメリット。
しかし将来的にその不動産を売却したい、あるいは修繕が必要になった場合などに、共有者全員の意見が一致しないと何も進められないというリスクを抱えています。
共有状態が長く続くと問題が複雑化する可能性もあるので、よく考えて選択してください。
換価分割のメリットと適しているケース
4つの遺産分割方法の中でも、換価分割は特に「公平性」という点で大きなメリットをもっています。
相続人間の関係性を考慮し、公平な分割を最も重視したい場合には換価分割が適した方法といえるでしょう。
換価分割のメリット
換価分割の最大のメリットは、相続財産を公平に分割できる点。
不動産などの現物をそのまま分けようとすると、評価額をどう見るかで意見が対立したり、分割の結果に不公平感が生じたりすることが少なくありません。
換価分割では、実際に得られた現金を基に分配するため、このような評価の難しさや不公平感を解消できます。
たとえば、相続人三人で評価額が5,000万円の不動産を換価分割する場合、売却にかかる諸経費や税金を差し引いた後の現金を、1円単位で合意した割合で分けられます。
誰か一人が特定の財産を得る場合に比べて、不公平感が生じにくくなるでしょう。
換価分割が適しているケース
換価分割が適しているのは次のようなケースです。
- 相続財産の大部分が不動産である
- 相続人の誰も不動産を取得・利用したいと思っていない
- 遺産を公平に分割したい
具体的には、「相続人それぞれがすでに持ち家を持っていて、実家を相続しても住む予定がない」「相続人同士の関係が良好ではなく、トラブルをできるだけ避けたい」といった場合におすすめ。
不動産を現物分割や代償分割しようとすると、評価額や代償金の算定方法を巡って意見が対立し、協議が難航する可能性があります。
共有分割はその場では解決しますが、将来的な売却や管理の方針で再び意見が割れ、新たなトラブルを生むリスクが残ります。
換価分割であれば、不動産を売却して得られた明確な金額に基づいて分割するため、公平性を保ちつつ不要な相続財産を手放すことが可能です。
換価分割のデメリットとリスク
公平な分割が可能という大きなメリットを持つ換価分割ですが、一方でいくつかのデメリットやリスクも存在します。
換価分割のデメリット
換価分割における主なデメリットは、不動産等の売却に手間と時間がかかる点。
不動産会社を選んで査定を依頼することから始まり、契約締結を経て最終的に決済と引き渡しをおこなうまで多くのステップが必要です。
売却まで数ヶ月以上の期間を要することもあるため、相続手続きが完了するまで時間がかかると覚悟しておきましょう。
また、売却の際には不動産会社への仲介手数料や登記費用などが発生するだけでなく、利益が生じた場合には課税されます。
売却金額がそのまま手元に残るわけではない点に注意してください。
換価分割で起こりうるリスクとトラブル
不動産の売却時、当初想定していた価格よりも低い価格でしか売却できないリスクや、買い手が見つからず「なかなか売れない」という事態になる可能性があります。
そのほか、売却にあたって以下のような意見の対立やトラブルが発生するケースも考えられます。
- 相続人の間で「いくらで売却するか」という希望価格が異なる
- 売却活動への協力度合いに差が生じる
- 売却期間中の固定資産税を誰が準備するかで揉める
トラブルを防ぐには、遺産分割協議の場で売却の方針（目標価格、時期、不動産会社の選定方法など）、費用負担の割合、税金の計算と支払い方法について具体的に話し合い、合意内容を遺産分割協議書に正確に明記するのが重要です。
換価分割の手続きと流れ
換価分割を実際におこなうには、いくつかのステップを順に進めていく必要があります。
相続人全員で遺産分割協議をおこない、不動産の名義変更をしてから売却活動を進め、最終的に売却代金を分配する流れです。
1.相続人の確定と遺産の調査・評価
まず、法的に誰が相続人となるのかを確定し、どのような遺産がどれだけ存在するのかを正確に調査・把握します。
故人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本や除籍謄本、改製原戸籍謄本などを市区町村役場から取り寄せ、相続人を特定してください。
さらに預貯金、不動産、借金など、マイナスの財産も含めて全ての遺産の内容を調査し、財産目録を作成します。
特に不動産は、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して権利関係を確認し、市区町村役場で固定資産評価証明書を取得して固定資産税評価額を把握します。
さらに、複数の不動産会社に査定を依頼して売却見込み価格を把握しておくと、後の手続きがスムーズに進むでしょう。
2.遺産分割協議をおこなう
相続人と遺産の全体像が確定したら、次におこなうのが相続人全員で遺産の分け方について話し合う「遺産分割協議」です。
換価分割を選択する場合、対象となる財産を売却して現金で分ける点について、相続人全員の合意を得る必要があります。
単に「換価分割にする」という合意だけでなく、次のような具体的なポイントまで詳細に話し合い合意しておきましょう。
- 売却の目標価格や時期の目安
- 売却を依頼する不動産会社の選定方法
- 売却にかかる諸費用や税金の負担者
- 売却によって得た現金の分割方法
協議で合意した内容は、必ず法的に有効な「遺産分割協議書」として書面に残します。
遺産分割協議書の書き方は後ほど詳しく解説するので、参考にしてください。
3.相続登記をおこなう
不動産を売却するには、故人の名義から相続人の名義へと変更しておく必要があります。
所有者でなければ、法的に売却手続きを進めることができません。
相続登記の方法は、「共同登記」と「単独登記（代表相続人登記）」の二つ。
| 共同登記 | 相続人全員の共有名義 |
| 単独登記（代表相続人登記） | 代表者一人の名義 |
「共同登記」の場合、遺産分割協議書で定めた持分割合に応じて、各相続人が共有者として登記されます。
売却契約などの手続きに相続人全員の関与（署名・捺印など）が必要になる反面、税務上の問題は比較的シンプルです。
一方「単独登記」は、相続人のうち誰か代表者一人の名義になります。
代表者だけで手早く手続きを進められる点がメリットですが、売却手続きに関する負担が代表者に偏りやすい点に注意してください。
4.不動産を売却する
相続登記が完了し、不動産の名義が相続人に移ったら、不動産の売却活動を開始します。
まずは、信頼できる不動産会社を選定することが重要。
複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格や販売戦略、担当者の対応の質などを比較検討するのがおすすめです。
購入希望者が見つかり、価格や条件について合意に至れば、売買契約を締結します。
共同登記で相続した場合は、売買契約時に相続人全員の署名・捺印が必要です。
単独登記の場合でも、他の相続人への進捗報告や意思確認を適宜おこない、認識のずれが生じないように配慮することが円満に売却手続きを完了させるコツといえます。
5.売却益を分配する
買主からの代金の支払いや所有権移転登記の申請などの売却手続きが完了したら、相続人間で売却益の分配をします。
売却代金から次の費用や税金を差し引いた金額が、最終的に相続人間で分け合うお金です。
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 所有権移転登記にかかった費用
- 測量をおこなった場合の費用
- 譲渡所得税（売却によって利益が出た場合）など
最終的な手取り額を、遺産分割協議書で定めた分配割合に従って各相続人に分配すれば、換価分割の手続きは完了です。
なお、分配をおこなう際には諸経費の領収書などをまとめて計算明細を作成し、相続人全員で確認し合うことで、誤解やトラブルを防ぐことができます。
換価分割するときの遺産分割協議書の書き方・サンプル
換価分割の場合は売却というプロセスを伴うため、遺産分割協議書には売却の目的や手順、費用の負担、代金の分配方法などを明確に記載しておく必要があります。
さらに、共同登記か単独登記かによって記載すべき内容やポイントが異なるので、適切な書き方を理解しましょう。
共同登記の場合の書き方とポイント・記載例
相続登記を相続人全員の共有名義でおこなう共同登記を選択した場合、「売却を目的とすること」「売却代金から諸費用を差し引いた金銭を共有持分割合に応じて分配すること」を明確に条項として盛り込むことがポイント。
具体的には、「対象となる不動産を相続人全員が特定の割合で相続取得すること」を明記します。
さらに、「相続人全員が協力して不動産を売却し、費用等を差し引いた売却残額を各自の共有持分割合に応じて分配すること」を記載する必要があります。
《記載例》
相続人全員は、被相続人〇〇名義の下記不動産について、以下の共有持分割合にて相続し、共同で売却（換価）することに合意する。(1) 所在地：〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇
(2) 地番 ：〇〇番〇
(3) 地目 ：宅地
(4) 地積 ：〇〇.〇〇平方メートル
（建物があれば建物情報も記載）【共有持分割合】
相続人 △△（長男）：2分の1
相続人 □□（長女）：2分の1
第〇条（売却代金の分配）
前条の不動産を売却した代金から、売却に要した諸費用（登記費用、仲介手数料、譲渡所得税等を含む）を控除した残額を、前条記載の共有持分割合に応じて、各相続人が取得する。
単独登記の場合の書き方とポイント・記載例
相続人のうちの一人の名義に単独登記を選択する場合は、「換価分割の目的」「便宜上の単独取得」「最終的な分配割合」の3点を明確に盛り込むのがポイント。
具体的には、まず「換価分割をおこなう目的であること」を明確に記載します。
そして、「その目的を達成するための便宜上」、特定の相続人が対象不動産を取得し売却手続きをおこなう権限をもつことを明記します。
さらに売却代金から諸費用及び税金を控除した残額を、「相続人間で予め合意した特定の割合」に従って、他の相続人にも分配する点を記載しましょう。
《具体例》
相続人全員は、被相続人〇〇名義の下記不動産について、換価分割を行うこととし、その換価手続きの便宜のため、相続人△△（長男）がこれを単独で相続取得することに合意する。(1) 所在地：〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇
(2) 地番 ：〇〇番〇
(3) 地目 ：宅地
(4) 地積 ：〇〇.〇〇平方メートル
（建物があれば建物情報も記載）第〇条（売却代金の分配）
相続人△△（長男）は、前条の不動産を売却し、その売却代金から、売却に要した諸費用（登記費用、仲介手数料、譲渡所得税等を含む）を控除した残額を、以下の割合で各相続人に分配するものとする。
相続人 △△（長男）：2分の1
相続人 □□（長女）：2分の1
換価分割にかかる税金は？
換価分割をおこなう際には、不動産の売却益に対して「譲渡所得税」と「住民税」が課税される可能性があります。
また、遺産分割協議書の書き方によっては、予期せず「贈与税」が発生してしまうリスクもあるため注意してください。
譲渡所得税・住民税：売却益に課税される
換価分割のために相続した不動産を売却した結果として利益がでた場合、「譲渡所得税」と「住民税」の対象です。
不動産を相続した各相続人が、それぞれの取得割合に応じた金額を負担する必要があります。
換価分割の場合、形式上の売主は相続人自身ですが、税務上はその利益を得た各相続人が納税義務を負うことになります。
たとえば、相続した不動産を5,000万円で売却し、取得費用や売却時の仲介手数料などの経費が合計1,000万円だったとすると、譲渡所得は4,000万円（5,000万円 – 1,000万円）です。
もし、相続人である長男と長女が1/2ずつの割合で相続し換価分割したら、それぞれ2,000万円の譲渡所得に対して、譲渡所得税と住民税が課税されることになります。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得に対してかかる税率は、その不動産を取得してから売却するまでの所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として税率が高く、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」として税率が低くなります。
| 所有期間 | 税率 | |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以内 | 所得税30.63％＋住民税9％＝39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超え | 所得税15.315％＋住民税5％＝20.315％ |
たとえば、売却価格5,000万円、取得費・譲渡費用1,000万円の場合、譲渡所得は4,000万円です。
もし長男・長女の二人で相続すれば、ひとりあたり2,000万円の計算になります。
所有期間が5年以内の場合は短期譲渡所得のため、ひとりあたりの税額は約792万円（2,000万円×39.63％）。
長期譲渡所得では約406万（2,000万円 × 20.315％）です。
なお、「所有期間」とは、相続人が相続してからではなく、故人が取得した日から計算します。
譲渡所得税が安くなる特例
相続した不動産を売却して譲渡所得が発生した場合でも、一定の要件を満たせば税負担を軽減できる特例制度がいくつか設けられています。
特例をうまく活用することで、手元に残る現金を増やすことが可能です。
代表的な特例は、「取得費加算の特例」や「空き家の3,000万円特別控除」。
「取得費加算の特例」は、相続税を納付した人が相続発生から3年10ヶ月以内にその相続した不動産を売却した場合、納付した相続税額のうち一定額を必要経費と一緒に差し引くことができます。
取得費が増えることで譲渡所得が圧縮され、結果的に譲渡所得税・住民税が軽減される特例です。
また「空き家の3,000万円特別控除」は、故人の家などを相続し、一定の要件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最高で3,000万円を控除できるというもの。
譲渡所得が3,000万円以下であれば、特例の適用で譲渡所得税はかかりません。
これらの特例を適用するにはそれぞれ細かい要件が定められており、確定申告時に所定の手続きをおこなう必要があるので、弁護士等などの専門家へ相談するのがおすすめです。
相続税：売却益に課税されない
相続税は、換価分割によって不動産の売却益に直接課税されるものではありません。
相続税は、相続が開始された時点、故人が亡くなった時点での相続財産全体の評価額に対して課税される税金です。
相続税は相続開始時の財産評価に基づいてすでに計算・確定（あるいは非課税と確定）しているため、その後の換価分割による売却行為が相続税額に影響を与えることはないのです。
家を相続した場合の相続税や特例については以下の記事が参考になるので、ぜひあわせて読んでみてください。
【参考記事】家には相続税がかからないって本当？使える控除や特例、税額の調べ方を解説
贈与税：課税されるリスクがある
贈与税は、不動産の相続登記を代表相続人一人の名義（単独登記）にして売却手続きを進めた場合に発生するリスクがあります。
たとえ換価分割を目的として便宜的に単独登記にした場合であっても、代表相続人から他の相続人へ売却代金を分配する行為が「贈与」であるとみなされる可能性があるためです。
贈与ではなく、あくまでも換価分割による分配であることを示すためには、遺産分割協議書にその旨を記載する必要があります。
具体的には、「換価の便宜のため」に単独登記にした点、そして売却代金は遺産分割の結果として分配されるものである点を明確に記載しておきましょう。
換価分割での遺産分割協議書作成は弁護士に依頼しよう
換価分割には不動産の売却手続きや税金の問題が絡み、登記方法の選択など専門的な知識が求められる場面が多くあります。
特に遺産分割協議書は法的に有効な形で記録する必要があり、記載漏れがあると贈与税が課されるリスクもあるため、相続に詳しい弁護士に依頼するのがおすすめです。
自分たちだけで進めようとして、記載内容に不備があったり、法的な要件を満たしていなかったりすると、後々予期せぬトラブルや税金問題に発展しかねません。
相続問題に強い弁護士を探す際には、「ベンナビ相続」のような専門家検索サイトを活用するのもひとつの方法です。
無料相談に応じている法律事務所も検索できるので、最適な弁護士を探してみてください。
遺産分割協議書作成を弁護士に依頼するメリット
遺産分割協議書の作成を弁護士に依頼すると、法的に有効で、かつ将来起こりうるトラブルを未然に防ぐことができる協議書を作成してもらえる点がメリットです。
弁護士は相続に関する法律や税務、関連する判例に精通している法律の専門家。
トラブルやリスクを回避するための適切な文言の記載や、譲渡所得税の計算など、専門的な知見に基づいたアドバイスと書面作成が期待できます。
さらに、弁護士は単に書類を作成するだけでなく、相続人間の複雑な事情や感情的な側面も汲み取り中立的な立場で意見調整や交渉のサポートも得意です。
相続人間で意見が対立している場合や直接話し合うのが難しい場合でも、弁護士が間に入ることで冷静な話し合いが可能となり、円満な相続を助けてくれるでしょう。
さいごに
換価分割は、不動産など分けにくい相続財産を売却して現金化し、その現金を相続人間で分配する方法です。
公平性を重視したい場合に有効で、1円単位で財産を分配できます。
ただし、売却の手間や時間、費用、価格の変動などデメリットも存在します。
トラブルを防ぐには、相続人同士で十分な協議をおこない、詳細な内容を遺産分割協議書にまとめることが大切です。
また、協議書の書き方を間違えると贈与税が課税されてしまうリスクがあります。
弁護士などの専門家に作成を依頼するとリスクやトラブルを最小限に抑えられるのでおすすめです。
