遺産相続
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2023.09.11
不動産相続でよくある7つのトラブル事例｜回避する方法や弁護士に依頼するメリットを解説
調査・編集者 アシロ編集部
目次
遺産相続の際、不動産を相続することになったもののなかなか遺産分割協議がまとまらずに困っている方もいるのではないでしょうか。
不動産を相続する際は、現金と遺産分割の勝手が異なるためにトラブルになるケースもあります。
本記事では、不動産相続でよくあるトラブルの事例と解決方法について解説します。
不動産相続を弁護士に依頼するメリットについても紹介するので、不動産の相続で困っている方はぜひ参考にしてみてください。
この記事を監修した弁護士
不動産相続でよくある7つのトラブル事例と解決方法
不動産のトラブルでは、下記のようなケースが起こりやすいです。
- 特定の相続人が遺産を独占するケース
- 不動産の取り扱い方法で合意できないケース
- 不動産の評価方法で揉めるケース
- 相続税を支払えない
- 不動産を相続する相続人が代償金を支払えないケース
- 名義変更をしないで放置しているケース
- 空き家のまま放置しているケース
それぞれの事例を詳しく解説します。
不動産トラブル事例①｜特定の相続人が遺産を独占するケース
遺産相続は家族や兄弟で分割して相続します。
その際に特定の相続人が遺産を独占してしまうとトラブルに発展することがあります。
ポイント
相続人によっては「遺産は長男である自分が全て相続するべきだ」「自分は被相続人との関係性が強かったのだからその分遺産は多くあるべきだ」との主張をする場合があります。
ただし、現行の民法では相続人である子どもの相続権は平等です。
法定相続分を超える遺産を相続する場合は、ほかの兄弟姉妹が分割割合に同意する必要があります。
解決策
解決策は以下の2種類です。
- 遺産を独占しようとしている相続人に理解を求める
- 調停を利用する
まずは、遺産を独占しようとしている相続人に対して理解を求めましょう。
現行の民法では法定相続分が規定されており、兄弟姉妹の相続分は平等に規定されています。
親の遺産に関しては子どもが平等に相続する権利があることを主張すれば、理解して納得してもらえる可能性があります。
説得に応じてもらえない場合は調停を申し立てましょう。
家庭裁判所で遺産分割調停を申し立てると、調停委員を入れて話し合いができます。
もし、特定の相続人が無理な主張をしていても調停委員の調整が入るので、遺産分割問題を解決しやすくなるでしょう。
調停でも解決できない場合は「遺産分割審判」になり、裁判官が遺産分割を決定します。
裁判官が決定する場合は「法定相続分」で相続することになるため、兄弟姉妹が平等に遺産を相続できます。
不動産トラブル事例②｜不動産の取り扱い方法で合意できないケース
不動産の遺産分割方法は大きくわけて以下の2つです。
- 不動産を残す
- 不動産を売却する
上記の不動産の取り扱い方法で各相続人の意見がわかれてしまうと、合意ができずに揉める場合があります。
ポイント
相続人の中で「不動産を残したい」方と「売却してお金にしたい」という方で意見がわかれると揉める場合があります。
不動産を売却した場合は売却金を法定相続分に応じてわけ合えるため、金額面では公平な遺産分割ができます。
ただし、土地に思い入れがある、もしくはこれから利用したいと考えている相続人がいる場合は不動産を残したいと思うでしょう。
不動産の取り扱い方法について相続人同士で意見をまとめる必要があります。
解決策
解決策は以下の2種類です。
- 不動産を残した場合と売却した場合のメリット・デメリットを確認して話し合う
- 調停を利用する
不動産を売るか残すかを決めるためには、それぞれのメリットとデメリットを共有する必要があります。
売却した場合の売却価格や残した場合の維持費や手間などを具体的に共有してみましょう。
また、不動産を残す場合は以下の4つの分割方法があります。
- 現物分割
- 代償分割
- 換価分割
- 共有分割
現物分割とは不動産を現物のまま相続人に分配する方法です。
たとえば「不動産は長男、現金は次男」のように各相続人で現物を分割します。
また、不動産を各相続分に応じて分筆する場合もこれにあたります。
代償分割とは不動産を相続人のひとりが相続し、ほかの相続人にその分の代償金を支払う方法です。
たとえば相続人Aが1,000万円の価値がある不動産を相続した場合は、相続人Bに対して500万円の代償金を払います。
換価分割とは不動産を売却し、現金化してから分割する方法です。
不動産の売却によって得た現金を相続人で分割します。
共有分割とはひとつの不動産を複数の相続人で共有して相続する方法です。
たとえば3人の兄弟でひとつの土地を共有名義にする場合、各相続人の持分は3分の1ずつになります。
売却する場合でも残す場合でも、それぞれの手続きのメリット、デメリットを確認して各相続人が納得できるようにしましょう。
話し合いで解決できなければ、家庭裁判所で遺産分割調停を申し立てましょう。
調停でも解決できなければ、裁判所が遺産の分割方法を決定します。
この際の注意点としては裁判所の競売は自主的に不動産を売却するよりも価額が低くなる可能性があります。
そのため、売却するなら自主的に手続きしたほうがよいでしょう。
不動産トラブル事例③｜不動産の評価方法で揉めるケース
不動産の価値は景気や情勢によっても変動するため、評価が難しいという特徴があります。
明確な価値基準がないため、相続人の間で主張する価値が異なるとトラブルになってしまうでしょう。
ポイント
基本的に不動産の評価方法で揉める場合は不動産を残す場合です。
たとえば代償分割のように不動産の相続人が代償金を払わなければならない場合は、不動産の評価価値によって代償金の金額が異なるため揉めやすくなるでしょう。
解決策
解決策は以下の3種類です。
- それぞれの相続人が主張する価値の平均値をとる
- 不動産鑑定を依頼する
- 調停を利用する
不動産の評価方法で折り合いがつかない場合は各相続人が主張する金額の平均値をとってみましょう。
互いが譲り合うことで納得できるケースがあります。
話し合いだけで解決できない場合は不動産鑑定を依頼してみましょう。
第三者から適正価格を提示してもらえば納得しやすい場合があります。
ただし、不動産鑑定士に依頼する場合は、費用が数十万円以上かかる点には注意しましょう。
それでも解決できなければ、家庭裁判所で遺産分割調停を申し立てましょう。
調停でも解決できなければ、裁判官が資料を元に不動産の適正価格を算定します。
不動産トラブル事例④｜相続税を支払えない
高額、もしくは多数の不動産を相続すると相続税の負担が大きくなるケースがあります。
基本的に相続税は一括で現金納付になるため、相続税が払えないとトラブルになるでしょう。
ポイント
相続税は現金納付になります。
そのため、不動産を相続した方の財産に現金が少ない場合は、相続税の支払いが難しくなる場合があるでしょう。
また、家族間で遺産分割協議がまとまらない場合も相続税の支払いが滞るケースがあります。
被相続人の預金口座が凍結されている場合、遺産分割協議がまとまらないと預金を引き出せないケースがあるためです。
解決策
解決策は以下の3種類です。
- 相続税を分割払いにする
- 相続税を相続した不動産で納める
- ほかの相続財産を売却して現金で納める
相続税は原則一括で現金で納付しなければなりませんが、一定の要件を満たすことで分割払いにできます。
ただし分割支払いは利子税がかかる場合があるので注意しましょう。
現金で納付できない場合は、被相続人から相続した不動産で納められる場合があります。
ただし、一定の要件を満たす必要があるうえに、時価よりも低い金額で評価されることもあるため注意しましょう。
ほかの相続財産を売却して現金化するという方法もあります。
これは遺産分割協議によってすでに相続が決まっている財産に限ります。
ただし、財産を売却する場合は期間がかかるうえに譲渡所得税のような新たな税金がかかる場合もあるため注意しましょう。
不動産トラブル事例⑤｜不動産を相続する相続人が代償金を支払えないケース
相続人のひとりが不動産を相続した場合、平等に遺産分割をするためにほかの相続人に代償金を支払います。
ただし、手持ちに現金がなければ代償金が支払えないため、トラブルになる場合があります。
ポイント
相続する不動産の価値が高い場合はその分、代償金も高額になります。
基本的に代償金は現金支払いになるため、手持ちに現金がないと支払いが難しくなる場合があるでしょう。
解決策
解決策は以下の3種類です。
- 代償金を分割で支払う
- 現金の代わりにほかの資産で支払う
- 現物分割や換価分割に変更する
基本的に代償金の支払いは一括での現金支払いですが、ほかの相続人が合意すれば分割払いにもできます。
一括での支払いが難しい場合は分割支払いを検討しましょう。
手持ちに現金がない場合は不動産や株での支払いも考えられます。
ただし、資産の価値が明確に決まっていない資産は評価方法で揉めるケースもあるため、相続人同士でよく話し合うようにしましょう。
どうしても代償金が支払えない場合は現物分割や換価分割を選択するのもひとつの手段です。
不動産を残したい場合は現物分割、売却してもかまわない場合は換価分割を検討しましょう。
不動産トラブル事例⑥｜名義変更をしないで放置しているケース
不動産を相続した際に、名義変更をしないと所有者が明確になりません。
名義変更をしないと相続人同士の間でも手続き上でトラブルが起きる場合があります。
ポイント
不動産を相続した際に名義変更をしないと、ほかの相続人が勝手に名義変更したり他者に不動産を売却したりしてしまう可能性もあります。
無用なトラブルが起きないように名義変更はきちんとしておきましょう。
解決策
解決策は以下の2種類です。
- 不動産の登記状況を確認する
- すぐに名義変更をする
まずは不動産の登記や状況を確認しましょう。
法務局に出向いて不動産に関わる情報をしっかり把握することが大切です。
不動産を相続した際は、なるべくすぐに名義変更をしましょう。
名義変更には期限や罰則がありませんが、相続人同士のトラブルを避けるために早めの手続きが重要です。
不動産トラブル事例⑦｜空き家のまま放置しているケース
家を相続した際に誰も住まない場合は、空家のまま放置してしまうケースがあります。
空家になると管理する方がいなくなるため、維持の手間や費用で揉めるケースがあります。
ポイント
家を相続しても実際には人が住まないケースもあるでしょう。
家は使わないと老朽化しやすくなり、修繕や掃除などの手間や費用が多くなります。
不動産の相続人のみが手間や費用を負担するべきなのか、ほかの相続人も負担するべきなのかで揉めるケースが考えられます。
解決策
解決策は以下の2種類です。
- 管理方法を話し合う
- 管理会社に管理を委託する
不動産を相続した相続人のみが管理を負担するのか、もしくはほかの相続人も管理するのかなどを話し合いましょう。
話し合いがまとまらない場合は、賃貸活用や売却などの選択肢も検討する必要があります。
管理会社に管理を委託するのもひとつの手段です。
金銭的なコストはかかってしまいますが、管理に関しての負担は軽減できるでしょう。
不動産相続のトラブルを弁護士に依頼するメリット
不動産相続のトラブルを弁護士に依頼するメリットは以下の4つです。
- ほかの相続人との交渉を全て任せられる
- 不動産の名義変更を依頼できる
- 不動産の価値を正確に算出してもらえる
- 相続税対策のアドバイスをもらえる
それぞれのメリットを詳しく解説します。
ほかの相続人との交渉を全て任せられる
ほかの相続人との交渉を弁護士に任せれば、相続人同士ではなかなかまとまらない話し合いが解決しやすくなります。
相続人同士の話し合いは感情的になってしまって交渉事が上手くいかない場合があります。
弁護士が間に入ることで冷静な判断が可能になり、お互いの主張も通りやすくなるでしょう。
また、相続人の心理的な負担や労力が軽減します。
弁護士からの、法的なアドバイスを交えながら具体的な話し合いができるため、トラブルも悪化しにくくなるでしょう。
不動産の名義変更を依頼できる
弁護士に依頼すれば、不動産の名義変更のような煩雑な手続きがスムーズにおこなえます。
不動産を相続した際には名義変更の手続きをします。
相続後の無用なトラブルを避けるために、名義変更は早めにおこないましょう。
名義変更には登記手続きが必要です。
また、相続登記の際は登記事項証明書、戸籍謄本、住民票、遺産分割協議書、印鑑証明書など、さまざまあるうえに慣れない手続きもあります。
仕事や家事などで忙しくて登記手続きに時間がかけられない方でも、弁護士に依頼することでストレスなくおこなえます。
不動産の価値を正確に算出してもらえる
弁護士に依頼することで変動しやすい不動産の価値を正確に把握できます。
不動産の価値は景気や情勢によって変動するため、正確に把握することが難しいです。
また、不動産の価値の算出方法は専門的かつ複数あります。
そのため、慣れていない方だと正確な不動産の価値の判断が難しいでしょう。
その点、弁護士は多くの知識や経験があるため、状況に応じた不動産の価値を算出できます。
相続税対策のアドバイスをもらえる
相続税対策のアドバイスがもらえるのも魅力です。
不動産を相続する際には相続税対策が重要です。
相続税は相続不動産の評価額に応じて算出します。
弁護士に依頼することで、相続税の発生の有無や金額を把握できるでしょう。
また、相続税対策にはいくつか注意点があります。
たとえば明らかな相続税対策とみなされる行為は、税務署の判断で無効になるケースもあるため、法律のプロである弁護士に相談したほうがよいでしょう。
不動産相続のトラブルを弁護士に依頼する際にかかる費用の目安
不動産相続のトラブルを弁護士に依頼する際にかかる費用は以下の3種類です。
- 相談料
- 着手金
- 報酬金
それぞれの費用の目安を詳しく解説します。
相談料
| 初回相談料 | 2回目以降の相談料 |
| 30分：無料〜1万円 | 30分：5,000円〜2万5,000円 |
相談料は初回と2回目以降で料金が異なる場合があります。
初回の相談料は無料のところもあるため、はじめて法律相談をしたい方でも安心して利用できるでしょう。
着手金
| 裁判等による利益の額 | 着手金 |
| ～300万円 | 8％ |
| 300万～3000万円 | 5％＋9万円 |
| 3000万～3億円 | 3％＋69万円 |
| 3億円～ | 2％＋369万円 |
着手金とは弁護士に依頼をした時点で支払います。
事件の結果に関係なく一律でかかる料金です。
依頼時には必ずかかってくる金額なのでよく確認しておきましょう。
報酬金
| 裁判等による利益の額 | 報酬金 |
| ～300万円 | 16％ |
| 300万～3000万円 | 10％＋18万円 |
| 3000万～3億円 | 6％＋138万円 |
| 3億円～ | 4％＋738万円 |
報酬金は依頼した事件が成功で終了した際に支払います。
成功によって得た利益に応じて報酬金が異なるのが特徴です。
依頼前にあらかじめ大方の見積もりを確認しておくとよいでしょう。
さいごに｜不動産相続のトラブルは弁護士への依頼がおすすめ
不動産相続をする際には多くのトラブルが発生する可能性があります。
相続人同士の意見が対立してまとまらない場合は、法律のプロである弁護士を入れて冷静に話し合いをすれば解決に向かうこともあるでしょう。
各ケースに応じた最適な解決策や税金対策のアドバイスなども交えながら話し合いができます。
また、不動産相続の手続きには多くの手間と時間がかかります。
仕事や家事で忙しくて相続手続きの時間がとれない方も、弁護士への依頼を検討しましょう。
この記事の調査・編集者
アシロ編集部
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