財産分与
離婚で不動産を分与するときのポイント｜家やマンションの財産分与をわかりやすく解説
2024.10.04
財産分与で家に住み続ける方法と注意点｜離婚後の住まいの選択肢
調査・編集者 アシロ編集部
目次
- 「財産分与すると、家を手放すことになってしまうのか」
- 「財産分与後も家に住み続けるにはどうすればよいのか」
離婚する際には、家を含めた財産を夫婦で分け合う必要があります。
しかし、金銭的な事情や子育ての都合などで、財産分与をしたあとも引き続き家に住み続けたいと考えている方は多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、財産分与で家を手放すことなく住み続ける方法を解説します。
家を財産分与する際の流れや注意点なども解説するので、離婚後の不安を少しでも解消したい方はぜひ最後までチェックしてみてください。
この記事を監修した弁護士
野条 健人弁護士（弁護士法人かがりび綜合法律事務所）
かがりび綜合法律事務所は、お一人おひとりの悩みに最後まで寄り添いながら問題解決に取り組んでおります。お気軽にご相談ください。
財産分与をして家に住み続けることはできるのか？
財産分与をしても、家に住み続けることは可能です。
家を財産分与する場合の選択肢は大きく分けて、家を売却して現金を分けるか、どちらか一方が家に住み続けるかのいずれかです。
つまり、両者の合意があればあえて家を手放す必要はなく、ご自身が住み続けることも選択できます。
ただし、一方が家に住み続けるためには、相応の費用負担や煩雑な手続きが生じる点に注意してください。
財産分与で家を手放さずに住み続ける4つの方法
財産分与で家を手放さずに住み続ける方法としては、以下の4つが挙げられます。
- 他方に金銭を支払いそのまま住む
- 住宅を共有名義にしてそのまま住む
- 名義人に対して住人が賃料を支払う
- 売却した家を借りるリースバックを使う
それぞれに異なるメリット・デメリットがあるので、ご自身の状況にあわせて適切に選択することが大切です。
1.他方に金銭を支払いそのまま住む
他方に金銭を支払えば、財産分与で家を手放さずに住み続けることができます（代償分割）。
たとえば、2,000万円の価値がある家に住み続けるのであれば、家を出ていく相手に1,000万円を支払うのが一般的な考え方といえるでしょう。
金銭の支払いで済ませる方法は、相手方と公平に財産分与できる点がメリットです。
また、名義変更などの手続きを確実に済ませておけば、相手方が家に関与することはなくなるので、のちのちトラブルになる可能性も低いといえます。
ただし、家の価値が高い場合、住み続ける側に大きな金銭的負担が生じる点には注意が必要です。
一括での支払いが難しいときは、相手方の了承を得たうえで分割払いにすることも検討してみてください。
また、ほかの財産を引き渡すことを条件として、自身が家を所有する方法もあります。
たとえば、家の価値に相当するように、自動車や家具などをまとめて引き渡すケースなどが考えられるでしょう。
ほかの財産で補えない場合は、現金を上乗せして対価を提供することもあります。
2.住宅を共有名義にしてそのまま住む
住宅を共有名義にして、そのまま住み続けるのもひとつの方法です（共有分割）。
金銭的な負担を回避しつつ、家を所有できることは大きなメリットといえるでしょう。
ただし、離婚後も家の取り扱いに関して連絡を取り合うことになるため、相手方との関係を断ち切れない点はデメリットに感じられるかもしれません。
また、将来的にどちらか一方が売却を考えたときにも、相手方の合意が必要なので、意見が合わない場合はトラブルに発展する可能性があります。
3.名義人に対して住人が賃料を支払う
相手方が家の名義人になっている場合、賃料を支払うことで住み続けられる場合があります。
一度に多額の資金を用意する必要がなく、名義を共有するリスクも回避することが可能です。
ただし、相手方が家の名義人である以上、住み続けたい意志があるにもかかわらず退去を求められる可能性もゼロではありません。
また、家賃を支払い続ける限り、相手方とは定期的に連絡を取り合う必要があります。
そのため、二人の関係が悪化して離婚に至っている場合は実現が難しく、仮に両者が合意したとしても、しばらく関係性が続いてしまうことは理解しておかなければなりません。
4.売却した家を借りるリースバックを使う
財産分与したあとも家に住み続けたいのであれば、リースバックを使うのも選択肢のひとつです。
リースバックとは、売却した家を賃貸物件として借りられるサービスのことを指します。
売却時にまとまったお金が手に入るうえ、同じ場所に住み続けられる点が大きなメリットといえるでしょう。
また、売却後は持ち家ではなくなるため、固定資産税の支払いも不要です。
ただし、リースバックでの売却価格は、通常の不動産売却価格よりも安くなる傾向にあります。
毎月家賃の支払いが必要になることも踏まえ、収支計画をしっかりと立てておくことが大切です。
また、一般的なリースバックでは賃貸期間が設定されるため、いつまでも住み続けられるとは限らない点にも注意してください。
【ケース別】住宅ローン付きの家に住み続けるときのポイント
次に、住宅ローンを完済していない家に住み続けるときのポイントを紹介します。
ローンを完済している場合とは異なる問題が生じるので、あらかじめ対処法を把握しておくことが重要です。
1.住宅ローンの契約者が住み続ける場合
住宅ローンの契約者が自分自身の場合は、これまでどおり返済を続けていくことになるので特別な心配はいりません。
ただし、家が自身の名義になっているかどうかは必ず確認しておきましょう。
夫婦の共有名義になっていると、ローン完済後に家の売却したくても、相手方の同意がなければ手続きを進められません。
離婚した夫婦は疎遠になるケースも多いので、共有名義や相手の名義になっている場合は早めに名義変更しておくことをおすすめします。
2.住宅ローンの契約者ではない人が住み続ける場合
住宅ローンの契約者ではないものの、家に住み続けたい場合は、住宅ローン契約の名義を自分自身に変更しておきましょう。
相手方が住宅ローンの債務を負ったままになっていると、滞納があったときに家を差し押さえられてしまうおそれがあります。
また、住宅ローンの契約者と家の名義人は一致しているのが基本です。
契約者ではない人物が家に住み続けていることがわかると、金融機関から契約違反として一括返済を求められる可能性があります。
ただし、住宅ローンの名義をするには一定の条件を満たす必要があるため、収入が不安定な場合などは審査に落ちてしまう可能性も否定できません。
そのため、まずは金融機関に事情を相談してみることが大切です。
3.ペアローンを組んでいた家に一方が住み続ける場合
ペアローンを組んでいた家に住み続ける場合は、ローン契約を単独名義に変更しておきましょう。
お互いが連帯保証人になったままだと、相手が返済を滞納した場合に肩代わりしなくてはなりません。
しかし、ローンの名義変更はハードルが高く、返済能力が認められなければ審査に落ちてしまうケースもあります。
名義変更が難しい場合は、住宅ローンの借り換えも検討する必要があるので、まずは金融機関に相談してみてください。
家を財産分与するときの大まかな流れ
次に、家を財産分与するときの大まかな流れを解説します。
余計なトラブルを招かないためにも、全体の流れを正しく理解したうえで、計画的に手続きを進めるようにしましょう。
1.家の名義を確認する
まずは、家の名義を確認することから始めましょう。
名義は家を取得する際の出資額によって決められているケースが多く、どちらか一方の単独名義になっている場合もあれば、夫婦の共有名義になっていることもあります。
たとえば、夫が全額負担している場合は夫の単独名義、夫と妻で半分ずつ負担している場合は2分の1ずつの共有名義になるのが一般的です。
名義は登記簿謄本に記載されており、家を購入した際に取得しているはずですが、見当たらなければ法務局の窓口で請求してください。
2.住宅ローンの内容を確認する
住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンの名義人と残債額をチェックしておきましょう。
名義人や残債額は、金融機関から発行される残高証明書や返済予定表などに記載されています。
家の名義人と住宅ローンの名義人は一致しているものと思い込んでしまうケースが多く見られますが、必ずしも一致するとは限らないので推測で決めつけないようにしてください。
また、連帯保証人に誰がなっているのかもあわせて確認しておくとよいでしょう。
3.家を査定してもらい評価額を出す
家の名義や住宅ローンの内容を確認したあとは、家を査定してもらいましょう。
査定に出すことで家の市場価値がわかるため、平等な財産分与がしやすくなります。
また、売却価格の目安にもなるため、売却益でローンを完済できるかどうかも判断することが可能です。
一般的に、家の査定は不動産会社に依頼しますが、会社によって査定額が異なるケースもあるので、複数社に依頼することをおすすめします。
4.家などの分け方について話し合う
家の査定が終わったら、財産分与の方法について話し合っていきましょう。
家に住み続けたいのであれば、家をもらう代わりに評価額の半分を支払ったり、ほかの財産を渡したりすることになります。
家を売却するなら、売却代金からローン残債を差し引いた残りを分け合ってください。
もしローンが残ってしまうようなら、自己資金内で補う必要があります。
家を財産分与する方法は多岐わたるため、双方の意見に折り合いがつかない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てることも検討してみてください。
また、財産分与の方法が決まったときは、あとでトラブルが生じないように、法的効力のある公正証書を作成しておくことをおすすめします。
5.必要に応じて登記などをおこなう
相手方が家の名義人になっている場合、自分自身に名義を移すために登記をおこなう必要があります。
そのまま放置してしまうと公的な所有権を主張できないので、家を売却したり、他人に貸し出したりすることができません。
また、住宅ローンの契約者が相手になっている場合も、契約者変更や借り換え手続きをおこないましょう。
ただし、契約者変更や借り換え手続きは簡単にできるものではないので、まずはローン契約をしている金融機関に相談してみてください。
家を財産分与してそのまま住み続けるときの注意点
最後に、家を財産分与してそのまま住み続けるときの注意点を紹介します。
スムーズに手続きを進められるように、一つひとつのポイントをしっかりと押さえておきましょう。
1.家の名義人と住人が別だとトラブルが生じやすい
家の名義人と住人が異なる場合、トラブルが生じやすい点には十分注意しておきましょう。
相手が名義人の家に居住していると、勝手に家を売却されたり、ローン返済の滞納によって家を差し押さえられたりする可能性があります。
そのため、家の名義人と住人が異なるときは変更登記をおこない、早急に一致させておくことが大切です。
2.夫婦で築いていない家は財産分与の対象にならない
夫婦で築いていない家は、財産分与の対象になりません。
財産対象となるのは婚姻中に築いた財産に限られるため、婚姻前から相手が所有していた家や相続された家は除外されます。
なお、住宅ローンの負債も婚姻中に契約したものでなければ、財産分与の対象外です。
婚姻前に相手が購入した家のローンを、ご自身が負担することは基本的にありません。
3.財産分与の内容によっては税金が課されることがある
家を財産分与してそのまま住み続けるときは、税金が課されることもあります。
たとえば、以下のようなケースに該当する場合は贈与税が課税されます。
- 諸事情を考慮したとしても財産分与された額が多過ぎる場合
- 贈与税などの税金を逃れるために財産分与がおこなわれた場合
また、家の名義変更のために登記をおこなう場合は、登録免許税の支払いも必要です。
具体的には、家の固定資産評価額に対して2％にあたる税金が課せられます。
なお、納税は夫婦共同で支払うのが一般的ですが、両者が合意すればどちらか一方が支払うことも可能です。
さいごに｜財産分与に関する疑問があるなら弁護士に相談しよう！
財産分与に関する疑問が生じた場合は、できるだけ早く弁護士に相談しましょう。
財産分与をおこなうときは、個々の事情にあわせた適切な方法を選択しなければなりません。
疑問を解決しないまま財産分与を進めてしまうと、一時的には家に住み続けられるようになっても、あとで退去を求められたり、家の取り扱いを巡って相手方と揉めてしまったりするおそれがあります。
離婚問題が得意な弁護士に相談すれば、夫婦それぞれの意向をくみ取りながら、最適な財産分与の方法を提案してくれるはずです。
各種手続きも法的な観点からサポートしてくれるため、財産分与後にトラブルが生じるリスクも抑えられます。
初回相談であれば無料で対応している弁護士も多いので、まずは気軽に相談してみてください。
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この記事の調査・編集者
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